Créer une SCI famille pour acheter un bien immobilier

De nos jours, le choix d’une SCI de famille est devenue incontournable lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier.

Les familles se tournent vers cette forme de société car elle apporte divers avantages notamment dans le but d’esquiver le régime de l’indivision mais aussi afin de rendre moins complexe la transmission du patrimoine.

Ceci étant, créer une SCI familiale ne se fait pas sur un claquement de doigt. Ainsi, il est tout de même nécessaire de suivre quelques formalités propres à la création d’entreprises.

Les raisons qui poussent à choisir une SCI familiale 

Pour rappel, la SCI familiale ou Société Civile Immobilière familiale est une forme de société qui permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires d’un bien dans un but non commercial. Pour cela, il est donc impératif que les associés soient de la même famille.

Nombreuses sont les raisons qui poussent les familles à opter pour la SCI familiale. En voici quelques-unes.

• Viser plus grand dans l’acquisition

Recourir à une SCI familiale peut s’avérer être une démarche très avantageuse du fait qu’elle permet d’avoir plusieurs associés. Ainsi, il est tout à fait possible de prendre possession d’un bien immobilier d’une valeur plus conséquente (l’achat d’un terrain ou d’un immeuble qui était quasi impossible pour un seul associé sera désormais envisageable par le biais de la SCI).

Par ailleurs, à l’opposé du régime des biens indivis, les couples non mariés auront la possibilité de jouir légalement du bien immobilier acquis en cas de décès de l’un d’eux grâce au régime de la SCI familiale.

• Passer outre le régime d’indivision

Parmi les différents avantages qu’offre une SCI familiale, on peut citer celui concernant le régime d’indivision. En effet, éviter ce régime permet aux associés d’acheter leur bien immobilier avec moins de difficultés minimisant ainsi les éventuels conflits entre eux.

En outre, lorsqu’il s’agit de transmettre des parts sociales envers ses héritiers, ce régime juridique permet de le faire sans avoir à se soucier des frais des droits de donation. Par ailleurs, les héritiers n’auront pas non plus besoin de payer les droits de successions qui s’avèrent être très onéreux.

• Optimisation de la fiscalité de la société

Cet avantage n’est pas du tout négligeable lorsqu’il s’agit de créer une SCI familiale dans le but d’acquérir un bien immobilier. Effectivement, il est possible pour les associés de réduire les frais fiscaux qui peuvent être très conséquents en optimisant la fiscalité de l’entreprise.

Il est essentiel de savoir que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, ce qui signifie que les charges et les revenues que perçoivent les associés par le biais de la SCI seront pris en compte dans la déclaration d’impôt personnelle.

On parle dans ce cas d’une « SCI transparente » ou la « transparence fiscale ».Il n’est pas cependant impossible de choisir l’impôt sur les sociétés mais sous certaines conditions.

• Répartir la propriété du patrimoine immobilier

En cas de conflit ou de désaccord entre les associés, la SCI familiale permet de déterminer spécifiquement la répartition de la propriété du patrimoine immobilier.

En plus de cela, les clauses des statuts de la SCI familiale permet d’anticiper divers cas de figure notamment en prévoyant une clause sur les conditions de cession des biens en cas de vente par exemple.

Étapes afin de créer une SCI familiale et acheter un bien immobilier

Comme il a été mentionné au tout début, la création d’une SCI familiale ne déroge pas aux règles de créations basiques des autres sociétés. Ainsi, il faut suivre plusieurs formalités.

• L’élaboration des statuts d’une SCI familiale

Cette étape est primordiale si l’on veut que sa société puisse fonctionner normalement car les statuts fixent les règles d’organisation et de structuration de l’entreprise. A partir du moment où les associés veulent effectuer un achat via la SCI familiale, il est impératif de les rédiger.

Entre autre, les statuts sont considérés comme documents constitutifs de base pour simplifier l’acquisition d’un bien immobilier grâce à l’indication de certains mentions comme l’objet social de l’entreprise, la domiciliation de votre SCI, sa gérance mais aussi son fonctionnement.

• Définir son objet social

D’une manière générale, l’activité principale d’une SCI familiale ne peut pas être de nature commerciale en raison des revenus fonciers (qui ne peuvent provenir que d’une location ) que touchent les associés. Autrement dit, l’objet d’une société civile ne peut se baser sur l’achat pour la revente.

Cependant, si la SCI familiale qui, en principe est soumise à l’impôt sur le revenu, pratique une activité commerciale à titre principal, elle sera automatiquement requalifiée et sera assujettie par conséquent à l’impôt sur les sociétés.

Alors, pour éviter le changement d’imposition, la SCI familiale doit adapter ses activités commerciales en se limitant qu’au domaine strictement accessoire.

• Anticiper sa gérance

On entend par « anticiper la gérance d’une SCI familiale » la conservation de la gérance de l’entreprise par les parents.

En d’autres termes, pour ne pas parler de gaspillage des biens par les héritiers ( ce qui est d’ailleurs le but majeur de la SCI famille, c’est-à-dire l’adoucissement du transfert des parts sociales des biens immobiliers aux héritiers), il sera judicieux de préserver la gestion de l’entreprise par les parents pendant une durée plus ou moins longue.

• Organiser son fonctionnement

Dans le but de faire fonctionner la SCI familiale en condition optimale, ses associés doivent adopter la simplicité et choisir des règles plus ou moins souples.

On peut évoquer par exemple les règles concernant les votes d’assemblée générale, il est conseiller de ne pas imposer des modalités de majorité trop strictes.

En revanche, il faut rendre plus sévères les règles sur les conditions d’agrément des associés, c’est-à-dire si un associé décide de s’écarter ou bien d’intégrer l’entreprise familiale.

• Fixer les apports à libérer au capital social de la société

Il est évident que pour pouvoir créer une quelconque société, il est nécessaire de constituer un capital social. Il en est de même pour la SCI familiale, les associés sont dans l’obligation de libérer des fonds sous forme d’apports pour la mise en place d’un capital social. Ce dernier pourra après déterminer les parts sociales de chaque associé.

Ainsi, on distingue essentiellement deux types d’apports dans une SCI familiale : les apports en nature et ceux en numéraire.

• Les apports en nature

Il s’agit des apports en bien immobilier ou bien un patrimoine immobilier qui seront ajoutés au capital social de la SCI familiale dans le but d’obtenir des parts sociales. C’est d’ailleurs l’option la plus courante choisie par les associés.

Il faut néanmoins connaitre que ce type d’apport en SCI nécessite certaines démarches spécifiques comme par exemple le concours d’un commissaire aux comptes pour procéder à l’évaluation de l’apport mais aussi l’intervention d’un notaire pour rédiger l’acte attestant l’apport. En plus, les apports en nature impliquent le paiement de certains frais fiscaux non négligeables.

• Les apports en numéraire

Ils font référence à une somme d’argent. Les apports en nature peuvent prendre la forme d’un emprunt ou bien d’un fonds propres. Ils sont un élément constitutif du capital social de la SCI familiale lui procurant l’action d’acquérir un bien immobilier.