Les tricolores
Monter une Société Civile Immobilière (SCI) peut devenir très avantageux afin de gérer son patrimoine. Sur un plan fiscal ou successoral, la forme juridique de la SCI est avantageuse pour investir, gérer un patrimoine ou organiser la transmission de biens.
Il est possible de créer une société en ligne pour faciliter toutes les démarches administratives. Ces étapes peuvent sembler laborieuses.
C’est pourquoi, nous allons aujourd’hui décrypter toutes ces phases.
Qu’est-ce qu’une SCI : notre définition
La société civile immobilière est composée au moins de 2 associés. Ces derniers vont décider de gérer ensemble un patrimoine et/ou un bien immobilier.
La création d’une société peut être un bon compromis lorsque des familles sont confrontées à « l’indivision » c’est-à-dire que les biens de successions sont détenus par les héritiers de la famille sans que les parts soient individualisées.
Ainsi, monter une SCI est intéressant pour gérer ces biens.
Les différentes SCI existantes en France
Il existe différents types de société civile immobilière :
- La SCI de location : gérée par un ou plusieurs associés voulant louer un bien immobilier
- La SCI familiale : peut être très avantageuse lors de la transmission d’un bien notamment immobilier. Ce type de SCI évite la situation « d’indivision » et divise correctement les droits de succession.
- La SCI d‘attribution : le but ici est de construire ou acquérir un bien immobilier puis de le diviser entre les associés. Les statuts auront au préalable divisés les parts de chacun.
Les étapes pour monter une SCI
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Rédiger les statuts
La première étape pour créer une entreprise est de rédiger les statuts. C’est dans ce document que tous les pouvoirs conférés à chaque associé de la SCI pourront être décidés.
Certaines mentions sont indispensables comme la dénomination de la société, la durée de vie, l'adresse de domiciliation de votre SCI ou encore le nom de tous les associés. Il est possible de se faire aider lors de la rédaction des statuts notamment par un professionnel.
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Constituer le capital
La deuxième étape a pour but de constituer le capital social de la SCI. En effet, ce capital sera constitué des apports en numéraire mais aussi en nature.
Une ouverture de compte bancaire doit être faite pour y déposer une partie du capital social. Une attestation de dépôt sera alors remise au futur gérant. Elle devra être jointe au dossier.
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Publier une annonce
Ensuite, il faut publier une notification de création dans un JAL (journal d’annonces légales).
Le prix pour une parution varie en fonction du nombre de caractères (environ 150€). Après la publication de l’annonce, une attestation de parution sera remise.
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Déclarer les bénéficiaires effectifs
Une nouvelle déclaration obligatoire doit être fournie dans le dossier d’immatriculation. Cette déclaration vise à lutter contre le terrorisme et le blanchiment d’argent. Il faut alors déclarer qui sont les bénéficiaires effectifs de la SCI.
A rappeler que les bénéficiaires effectifs sont les personnes physiques ou morales possédant un contrôle direct ou indirect sur une entité juridique.
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Constituer le dossier d’immatriculation
Enfin, le gérant de la SCI doit constituer le dossier d’immatriculation avant de le déposer au Greffe du Tribunal de Commerce. Il doit joindre à ce dossier le formulaire MO, les frais de Greffe (66,20€), les statuts complétés et signés ou encore les attestations (parutions et de dépôts)
Lorsque le dossier est validé par le Greffe, le gérant de la SCI pourra recevoir obtenir un extrait k-bis sous quelques jours.
Avantages de la SCI
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Fiscalité de la SCI
Il existe plusieurs avantages de la SCI notamment sa fiscalité. Cette dernière est tout d’abord imposée automatiquement à l’impôt sur le revenu. De plus, la cession de biens immobiliers est soumise à l’impôt sur les plus-values. Ce type de régime fiscal permet entre autre une exonération après vingt-deux ans. La date d’exonération totale se calcule à partir du moment où la souscription des parts a été faite. Après quoi, un contribuable pourra être exonéré de cet impôt sur les plus-values.
En outre, si une SCI se trouve déficitaire, il est possible d’imputer sur le revenu global le déficit réalisé sur la SCI jusqu’à 10 700€.
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Se protéger des conflits
L’autre avantage de la SCI est de pouvoir éviter les possibles conflits dus à « l’indivision ». En effet, la SCI est une société. Il est donc écrit dans les statuts de cette dernière les parts attribuées à chacun des héritiers et également leurs droits de votes. Le partage de ces parts est donc un partage de parts sociales.
Le fonctionnement d’une SCI peut permettre de contourner « l’indivision » car le ou les biens détenus appartiennent à la SCI et non aux héritiers.
Par exemple, si un des héritiers quitte ou décède, le bien appartiendra toujours à la SCI.
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Facilité dans la succession
Enfin, la SCI permet de transmettre plus simplement son patrimoine. En effet, tous les héritiers ont la possibilité d’être associés. La transmission d’un bien se fait alors en douceur et petit à petit. La gestion du patrimoine n’en est alors pas impactée.
Il est fortement conseillé de passer au démembrements des parts de la SCI. De plus, il est possible de transmettre la nue-propriété aux héritiers, tout cela en gardant l’usufruit ! Cela permet de sortir le bien immobilier de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
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Partage de la gestion et des charges de la SCI
Les charges locatives dus à la SCI ont la possibilité d’être divisées entre tous les associés. La gestion courante pourra aussi être déléguée à un voir plusieurs associés. Ils se chargeront alors de prendre toutes les décisions relatives au bon fonctionnement de la SCI.
