Condition pour créer une SCI:
Guide en 2024

La SCI ou société civile immobilière est un mode de gestion de patrimoine immobilier.

En effet, elle est créée pour permettre à deux ou plusieurs personnes de mettre en commun un bien immobilier ou d’acquérir un bien immobilier.

De ce fait, chaque associé détient une part sociale sur l’immeuble. Par ailleurs, recourir à la création d’une société civile immobilière est un moyen pour pallier et organiser la gestion d’un bien immobilier en situation d’indivision suite à un divorce ou suite à l’ouverture d’une succession. Cette structure présente des avantages, fiscaux principalement.

Quelles sont les conditions nécessaires pour créer une SCI ? Après avoir répondu à cette question, il est judicieux de présenter un récapitulatif des démarches pour la création d’une SCI.

Les conditions de fond pour créer une SCI

• Le nombre et la qualité d’associés

Une société civile immobilière est créée par deux personnes minimum, la loi n’impose aucun nombre maximum.

La loi n’admet pas une SCI unipersonnelle. Toutefois, tout au long de la vie de la société des circonstances peuvent conduire la SCI à se transformer en une société unipersonnelle.

Comme la société est civile, la qualité de commerçant n’est pas exigée. En outre, un mineur même émancipé peut être associé à une SCI.

Par ailleurs, la SCI peut être constituée entre époux ou par des membres d’une même famille. Cette dernière qualité est exigée pour créer une SCI familiale.

Il faut noter également que les associés peuvent être des Français ou des étrangers, personne physique ou personne morale.

• Les apports

Effectuer un apport consiste, pour les associés, de transférer à la SCI une valeur en contrepartie de laquelle il reçoit une part sociale. Les apports constituent le capital social de la société.

Les associés peuvent effectuer un apport en numéraire et/ou apport en nature.

L’apport en numéraire est constitué par une somme d’argent. Les liquidités doivent être déposées par le gérant de la société civile immobilière sur un compte bancaire.

Quant à l’apport en nature, c’est un apport de biens autre que de l’argent. Dans le cadre d’une SCI, cela concerne principalement le transfert d’un immeuble à la société.

Contrairement à l’apport en nature dans une société commerciale, celui de la SCI ne requiert pas l’évaluation d’un commissaire aux comptes. De ce fait, les associés évaluent librement les apports.

Les conditions de forme pour créer une SCI

• Choisir le type de SCI à adopter

Il existe 5 types de SCI. Ce sont, en l’occurrence : la SCI de location, la SCI familiale, la SCI d’attribution, la SCI de construction-vente et la SCI de jouissance.

La société civile immobilière de location ou de gestion a pour objet d’acquérir et de gérer un immeuble et de le louer. Ce type de SCI permet d’obtenir des revenus réguliers par de la location des biens, les loyers. 

Le second type est la société civile immobilière familiale. Comme son nom l’indique, elle est instituée par des personnes membre de la même famille. Cette forme permet aux associés membres de la même famille de gérer un patrimoine immobilier.

En ce qui concerne la SCI d’attribution, l’objectif est la construction ou l’acquisition d’un patrimoine immobilier en vue de le partager entre les associés. Par conséquent, lorsque cet objectif est atteint, la SCI est dissoute.

La SCI construction-vente est l’exception au caractère civil de la SCI. En effet, elle revêt un caractère commercial du fait qu’elle consiste à la construction d’un ensemble immobilier dans le but de le vendre.

Enfin, la SCI de jouissance, quant à elle, est destinée essentiellement à l’occupation ou à l’usage d’un bien immobilier par plusieurs propriétaires.

La SCI de jouissance est également appelée SCI de jouissance à temps partagé, car chaque associé se voit accorder une durée d’occupation de l’immeuble.

• Rédiger et signer les statuts

Procéder à la rédaction des statuts est une condition essentielle à la création d’une SCI.

Cette confection doit suivre les règles imposées par la loi. Ainsi, elles doivent être établies par écrit (art. 1835 du Code civil) et sous la forme authentique parce qu’il y a apport d’un immeuble.

Les statuts doivent contenir certaines mentions obligatoires telles que : apports, forme sociale, objet, dénomination, siège social, capital, durée, modalités de fonctionnement.

Les statuts doivent être signés par les associés.

• Procéder à la publication d’un avis de constitution

Pour des exigences de publicité, il faut qu’un avis de constitution soit inséré dans un journal d’annonces légales du ressort du siège social de la SCI.

• Dépôt d’une demande d’immatriculation

Les documents en vue de l’immatriculation sont à déposer au greffe du tribunal de commerce compétent.

Le dossier de demande doit comporter les pièces suivantes :

- Le formulaire M0 signé et daté ;

- Un exemplaire des statuts avec les annexes éventuellement, cet exemplaire doit être signé par tous les associés ;

- L’attestation de dépôt de fonds ;

- L’attestation de parution dans un journal d’annonce légale ;

- Un justificatif de jouissance des locaux ou une attestation de domiciliation de votre SCI ;

- La déclaration des bénéficiaires effectifs ;

- Un justificatif d’identité du gérant ;

- Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant, datée et signée.

- Paiement des frais de greffe.

Le greffier, après réception de la demande et après vérification de la régularité de la constitution, procède à l’immatriculation. La SCI obtient par la suite son extrait Kbis.

Un récapitulatif des démarches à suivre pour la création d’une SCI

Ci-après les différentes étapes en vue de la constitution d’une SCI :

- La rédaction d’un statut ;

- Le dépôt du capital social par la réalisation des apports ;

- La publication d’un avis de constitution de société dans un journal d’annonce légale du ressort du siège de la société ;

- Dépôt de la demande d’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce territorialement compétent.

Il convient de souligner que pour procéder à la création d’une SCI, il est possible de recourir à des professionnels ou à une plateforme de service juridique en ligne.

Certes, cette modalité peut engager des frais supplémentaires, mais elle présente de nombreux avantages.