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SCI location meublée : avantages fiscaux de cette solution

SCI location meublée : avantages fiscaux de cette solution

    L’usus, fructus et abusus sont les démembrements du droit de propriété. Si l’usus et l’abusus correspondent successivement au droit de disposer et au droit d’utiliser une chose de la façon la plus absolue, sans aller à l’encontre des textes en vigueur ; le fructus, quant à lui, est le droit de percevoir des fruits de la propriété. Ce dernier correspond, entre autres, à la mise en location d’un bien meuble ou immeuble, ou les deux simultanément, cas des immeubles meublés. La mise en location d’un immeuble meublé peut se réaliser sous diverses formes légales. Opter pour la société civile immobilière ou SCI peut être un bon plan, étant donné les avantages fiscaux de cette solution. 

     

    La société civile immobilière de location meublée : qu’est ce que c’est ?

     

    Au préalable, il convient de définir ce que l’on entend par société civile immobilière, d’abord, et la société civile immobilière de location ou SCI de location, ensuite. Pour être bref, la société civile immobilière est une société de personne ayant un caractère civil, dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier. Quant à la société civile immobilière de location, les associés, constitués par deux ou plusieurs personnes, acquièrent un immeuble et le mettent en location. Ainsi, le locataire signe un contrat de bail, non pas avec la personne de l’associé, mais avec la SCI, personne morale. La location peut être aussi bien meublée que non meublée ou dans un immeuble nu.

    En ce qui concerne la définition de la société civile immobilière de location meublée, il existe une petite nuance. En effet, l’immeuble mis en location doit être équipé, ce qui permet au locataire de s’y installer de suite. La location meublée est définie par la loi comme étant : la mise à disposition d’un local d’habitation garni de meuble lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. La particularité de cette SCI réside sur deux points. Le premier point, bien que la société civile immobilière ait un caractère civil, elle est commerciale quand la location est concerne un immeuble meublé. Le second point, les textes sont plus exigeants dans le fonctionnement du contrat de bail. D’un côté, il est impératif que toutes les règles relatives à la durée du contrat et aux délais de préavis soient respectées. Le contrat de bail doit être signé, au minimum, pour une durée de 1 an. Les délais de préavis, 1 mois si le congé est à l’initiative du locataire et 3 mois si la rupture du contrat est de l’initiative du bailleur. D’un autre côté, les biens mis à disposition doivent être ceux inscrits dans la liste dans les textes en vigueur. Pour ne pas être exhaustif, ces biens sont des biens vitaux.

    Il faut souligner également qu’il existe une location meublée à usage non professionnel ; celle-ci ne doit pas être confondue à la société civile immobilière de location meublée à usage non professionnel. Dans ces deux types de location meublée, les conséquences fiscales se diffèrent. Dans la location meublée à usage non professionnel, le propriétaire bailleur est une personne physique. Ainsi, il n’est pas nécessaire que le bailleur soit inscrit au registre du commerce et des sociétés. Il est soumis à l’impôt sur le revenu, sous certaines conditions. Les recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder 23 000 euros. Toutefois, dans la SCI de location meublée, le bailleur est une personne morale, en l’occurrence la société civile immobilière. En toute évidence, il faut procéder aux formalités de création de sociétés.

     

    Quels sont les avantages fiscaux de la SCI de location meublée ?

     

    La société civile immobilière de location dispose de plusieurs avantages fiscaux, c’est la raison pour laquelle ce modèle de gestion immobilière est très attrayant.

    De par son caractère commercial, la société civile immobilière de location meublée est, par défaut, soumise à l’impôt sur les sociétés. Pour être plus explicite, l’article 206 alinéas 2 du code général des impôts dispose : une société civile donnant de manière saisonnière ou de façon habituelle en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une profession commerciale est passible de l’impôt sur les sociétés. Par conséquent, les revenus locatifs sont soumis aux impôts sur les bénéfices industriels et commerciaux, et non au revenu foncier.

     Toutefois, ce principe souffre d’exceptions. D’une part, la société peut être soumise à l’impôt sur le revenu si le montant hors taxe du revenu issu de l’activité locative n’excède pas 10 % de la recette totale hors taxe de la société civile immobilière. D’autre part, la SCI de location meublée peut se soustraire de l’impôt sur le revenu si le contrat de bail est de courte durée et non renouvelé chaque année ; et le la mise en location meublée est non habituelle. Cette seconde exception est, cependant, sujette à interprétation à cause de sa complexité.

    L’attractivité fiscale de l’impôt sur les sociétés a une grande importance. En effet, l’IS permet l’amortissement du bien immobilier. Ce qui permet de réduire les impôts de la société civile immobilière. Il importe de souligner que l’amortissement prend en considération la dépréciation du bien immobilier à travers le temps. À titre d’exemple, pour une durée d’utilisation de 20 à 50 ans d’un immeuble bâti, le taux d’amortissement est de 2 à 5 %. Si le chiffre d’affaires est inférieur à 38 120 euros, le taux d’imposition est réduit à 15 % ; si le chiffre d’affaires n’excède pas les 500 000 euros, le taux est fixe à 28 %.

                   La société civile immobilière de location meublée bénéficie d’une exonération de TVA. Ce non-assujettissement à la TVA concerne les particuliers. Dès lors que l’immeuble est destiné à un usage professionnel, la société civile immobilière est assujettie à la TVA. C’est le cas des hôtels ou des résidences de tourisme classées. Ces établissements ne sont pas exonérés de TVA. Si les prestations suivantes sont réalisées, le revenu locatif de l’immeuble est soumis à la TVA : fourniture de petit-déjeuner au locataire ; service de nettoyage répétitif des locaux ; linge de maison ; service de réception.

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    Max Zylberman

    Max Zylberman

    Max avait pour projet de lancer une startup afin faciliter les démarches administratives
    d’une entreprise particulièrement la domiciliation de l’entreprise.

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