Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

Les sociétés civiles immobilières sont des sociétés dans lesquelle plusieurs personnes apportent une quote-part d'un immeuble qu'ils possèdent. 

La société en devient alors la propriétaire et chaque personne ayant apporté récupère en contrepartie des parts sociales à hauteur de son apport.

La société civile immobilière n'a effectivement pas pour objectif de réunir des associés qui vont procéder ensemble à la réalisation d'un objet social, par la mise en commun d'apports, avec partage des bénéfices ou des économies.

Le fait de recourir à une SCI s'explique avant tout par la volonté des associés de procéder à une intégration de leurs immeubles dans une structure autonome, administrée par un gérant et dotée de la personnalité morale.

La SCI est donc avant tout un instrument de gestion et de transmission du patrimoine personnel.

Mais, il existe différent type de SCI et donc différents intérêts à créer une SCI. C'est pourquoi nous verrons dans une premier temps les différents types de SCI et leur intérêt propre, avant de nous intéresser aux intérêts communs à toutes les SCI.

Les différents types de SCI et leur intérêt propre

      • La SCI d'attribution

Définition : La SCI d’attribution est une forme particulière de SCI. Elle a pour objet d’acquérir ou de construire un bien immobilier destinées à être attribuées en propriété ou en jouissance aux associés.

Donc, l'associé est copropriétaire par société interposée. C'est la société civile immobilière d’attribution qui va  gérer et entretenir l’immeuble, jusqu’à sa dissolution.

Intérêt : La SCI d'attribution est une forme de société civile avantageuse pour le financement de projets immobiliers d'une certaine ampleur.

Les coûts d’achat relatifs au bien peuvent ainsi être mis en commun, et le bien pourra être partagé dès lors que la propriété sera acquise par les associés.

      • La SCI construction-vente

Définition : La société civile immobilière de construction vente est une structure permettant de construire un bien immobilier et de le revendre aussitôt dans le but de réaliser un bénéfice.

Intérêt : La SCI de Construction Vente est la forme préférée des promoteurs immobiliers. En effet, cette société a vocation à construire des logements afin de les revendre. Ces sociétés sont souvent créées par programme.

De ce fait, lorsque le bien immobilier à était vendu, la société est automatiquement dissoute par réalisation de son objet social.

      • La SCI de location

Définition : La SCI de location est une société civile immobilière ayant pour objet l'acquisition et la gestion de biens en vue de les mettre en location. L'acronyme de cette société est "SCIL".

Intérêt : C'est la SCI par excellence, elle a pour objet d’acquérir et gérer des bien immobilier en vu de développer son patrimoine.

Mais elle peut également permettre à l’entrepreneur de séparer son activité et les locaux qui abrite celle-ci.

      • La SCI familiale

Définition : La SCI familiale est une société dans laquelle plusieurs personnes de la même famille apportent une quote-part d'un immeuble qu'ils possèdent, c'est alors la société qui en devient le propriétaire et chaque apporteur récupèrent en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport.

Intérêt : cette société est avant tout un instrument de gestion et de transmission du patrimoine personnel. Elle permet notamment de faciliter les héritages.

Malgré les nombreux types de SCI existantes, elles sont assez proches au niveau de leur souplesses de constitution et de fonctionnement. Ce qui nous permet d'identifier plusieurs intérêts communs à toutes ces SCI.

Créer une SCI : Les intérêts communs à toutes SCI

      • Une gestion du patrimoine de la SCI optimisée

Le premier avantage commun à toutes les société civiles immobilières est de simplifier la gérance d’un patrimoine immobilier mis en commun avec plusieurs individus.

Ainsi, les futurs associés qui créent une SCI vont détenir des parts de la SCI mais c'est la SCI qui sera propriétaire du bien immobilier.

Ainsi, acheter un bien immobilier à plusieurs via une SCI permet d’éviter le statut contraignant de la copropriété ou de l'indivision.

En effet, dans le régime de l'indivision, n'importe quel indivisaire  à la possibilité de mettre en vente sa quote-part, en empêchant l'oppposition des autres, et à défaut de rachat, par un tiers ou un co-divisaire, le bien devra être vendu.

Les SCI permettent donc de contourner la rigidité de l'indivision et le risque de voir ses biens vendus.

En effet, chaque associé possède des parts de la société. Cependant, les biens qui composent cette dernière appartiennent juridiquement à la société.

De même, dans le régime de l'indivision toutes les décisions relatives au bien immobilier, comme la location ou la réparation nécessite l’unanimité des indivisaires.

Alors que dans une SCI, il suffit qu'un gérant soit désigné dans les statuts, qui pourra ensuite se charger des affaires courantes (changement d’un équipement, mise en location, travaux, etc...). Ces statuts devront aussi mentionner certains éléments telle que l'adresse de domiciliation de votre SCI.

Enfin, sachez que créer une SCI est avantageux même si les objectifs des associés sont divergents, par exemple :

• l'un des associés souhaite investir dans l’immobilier pour trouver un logement,
• l'autre a, en revanche, pour but de se constituer un patrimoine à long terme.

En effet, la société civile immobilière peut répondre aux différents objectifs de chaque associé, et assurer que l'un soit logé et que l'autre puisse acquérir l'investissement immobilier qu'il recherche.

      • Une meilleure crédibilité face aux banques

Les SCI permettent aussi de pouvoir acheter un bien immobilier que vous n’auriez pas pu acquérir tout seul.

En effet, si vous sollicitez l’obtention d'un crédits immobiliers à un établissement de crédit, vous pourriez avoir du mal à décrocher ce crédit immobilier en raison de votre situation financière.

La SCI aura davantage de chance puisque la banque pourra se prévaloir de la garantie de paiement de tous les associés.

Cette structure permet du coup de partager les charges du bien immobilier et de modérer le risque d'une acquisition immobilière.

       • Une grande souplesse fiscale

Les associés d'une SCI peuvent opter soit pour l'IR, soit l'IS. Cette souplesse dans le choix du régime social, commune à toute les SCI, est une véritable stratégie leur permettant d'optimiser leur patrimoine immobilier.

En effet, si les associés optent pour l'IR, les revenus perçus par la SCI en vertu de la location d'un immeuble seront imposés directement chez chaque associé au titre des revenus fonciers comme si chacun d'entre eux avait perçu directement la quote-part de revenu qui lui revient.

Donc fiscalement c'est comme s'il n'y avait pas de société.  

À l'inverse, si les associés de la SCI ont opté pour l'IS, l'impôt est payé par la société est non par les associés. En effet, les dividendes de la SCI peuvent être distribuées à ses associés qui sont alors imposés à l’impôt sur le revenu  dans les mains de chaque associé.

Ainsi, si la SCI ne verse aucunes dividendes, les associés ne subissent aucune imposition à l’IR.

En sommes, les SCI permettent aux associés de recourir à une technique de gestion et de transmission efficace et ceux peu importe le type de SCI que vous choisissez de créer.