SCI et investissement locatif:
comment procéder

La SCI ou société civile immobilière est une société formée par un regroupement de personnes dans le but d’acheter des immeubles pour en tirer profit. Et puisque la société civile immobilière est formée par un groupement de personnes, il faut donc aux minimums deux personnes pour créer une SCI. La société civile immobilière est une société avec un objet civil et dans un but non commercial mais civil, donc l’achat d’un immeuble pour la revendre n’est pas possible avec une société civile immobilière.

Dans la plupart des cas, les acquisitions de biens immobiliers sont réalisées en nom propre. Mais pour un investissement locatif, créer une société civile immobilière est plus avantageux que d’investir en son nom propre. En effet, les avantages d’une société civile immobilière pour un investissement locatif sont nombreux. La société civile immobilière permet de bénéficier d’abattements fiscaux ainsi que de faciliter la transmission du capital tout en évitant les inconvénients de l’achat en indivision.

Formalités pour créer une société civile immobilière : le processus

• Faire la rédaction du statut

Pour la création de la société civile immobilière il faut au moins un statut. Le statut est obligatoire pour tout type de société. Les informations suivantes doivent être dans ce statut :

- La dénomination sociale de la société

- Les noms des associés qui doivent être aux minimums deux personnes 

- L’apport en numéraire et en nature de chaque associé qui forme le capital social de la SCI

- La durée de vie de la société civile immobilière

• Faire le dépôt de fonds.

Il faut avoir une attestation de dépôt de fonds. Cette attestation est un document indispensable pour l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés. Tout cela implique la création d’un compte bancaire pour la société. Pour une société civile immobilière, il n’y a aucune limite minimum pour le capital social de la société. Le capital social de la société est formé par l’ensemble des apports des associés.

• Faire la publication d’avis de constitution d’une société civile immobilière

La publication dans un journal d’annonce légale d’un avis de constitution d’une société civile immobilière est une autre formalité obligatoire pour l’immatriculation au registre du commerce la de la SCI. Dans cette publication, il doit y avoir certaines informations :

- La dénomination sociale de la société ;

- La forme juridique : société civile immobilière ou SCI ;

- Le nom du gérant ou des gérants (il est possible de nommer plusieurs gérants) ;

- La domiciliation de la société (adresse du siège social) ;

- Objet social ; 

- L’identité du gérant (nom, prénoms, adresse, …) ;

- Date de prise d’activité.

• Faire le dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce.

Un acte notarié est obligatoire si l’un des associés a fait un apport en nature pour la société civile immobilière. Cet acte doit être ajouté au dossier de l’immatriculation.

L’immatriculation de la société civile immobilière, comme toute autre société, s’effectue au sein du greffe du tribunal de commerce. Si les dossiers sont complets, le greffe délivrera le numéro SIREN de la société qui permettra d’avoir un extrait K-Bis. L’émission du dossier de demande d’immatriculation peut aussi se faire en ligne. Et le greffe peut envoyer une demande complémentaire de dossier si les dossiers fournis sont incomplets. 

Le dossier doit contenir :

- La déclaration de constitution (formulaire M0) dument complétée et signée par le gérant ou par son mandataire mais il faut joindre à la demande une lettre signée par le gérant lui conférant ce pouvoir ;

- Un exemplaire des statuts daté, signé et paraphé par les associés de la SCI ;

- Une attestation de parution de l’avis de constitution de la société ;

- Une attestation de domiciliation de votre SCI (contrat de bail…) ;

- Une copie du justificatif d’identité des associés non gérants ;

- Les documents fournis par le gérant et le commissaire aux comptes lors de leur nomination ;

- La déclaration des bénéficiaires effectifs ;

- Un chèque à l’ordre du greffe du tribunal de comme pour le règlement des frais d’immatriculation.

Les avantages de créer une société civile immobilière et investissement locatif

Créer une société civile immobilière vous permet d’investir à plusieurs dans l’immobilier. En étant plusieurs, il est plus facile d’augmenter les capacités d’investissement. De plus, plus l’investissement dans la société est important, plus la crédibilité de la société augmente. En outre, la société civile immobilière vous permet aussi d’augmenter la rentabilité de vos investissements en générant des revenus plus importants.

Du coté fiscal, le régime fiscal par défaut d’une société civile immobilière est l’impôt sur le revenu. L’impôt sur le revenu pèse sur les associés, et non sur la société. Les associés doivent payer l’impôt sur leurs dividendes, même si les dividendes n’ont pas été versés.

Mais il est possible pour le gérant de choisir le régime d’impôt sur les sociétés ou IS. Ce régime est avantageux pour les associés car jusqu’au moment où les associés ne reçoivent pas de dividendes, ils n’auront pas à payer d’impôt mais seule la société doit payer les impôts.

De plus, ce régime permet de déduire du résultat de la société les frais d’acquisition des biens ou de bénéficier un amortissement. La rémunération du gérant est quant à elle déductible du résultat ainsi que les déficits.

Un autre avantage d’une société civile immobilière et investissement locatif c’est la possibilité de transmettre les parts de la société (par exemple aux enfants des associés). Cette possibilité permet de diminuer les charges relatives à la succession et aussi elle permet d’éviter les problèmes de l’indivision grevée à un immeuble. Et la société civile immobilière permet de profiter de certains abattements fiscaux.

Créer une société civile immobilière et investissement locatif présente beaucoup d’avantage, non seulement du coté fiscal mais aussi du côté successoral. En plus la création d’une société civile immobilière n’est pas compliquée, la seule contrainte se trouve sur le nombre d’associé. Mais en fin de compte être plusieurs dans une société est aussi avantageux.

Donc pour créer la société civile immobilière pour un investissement locatif, il faut faire le dépôt du dossier d’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce.