SARL de famille en LMNP:
les avantages

L'investissement immobilier locatif constitue une stratégie patrimoniale prisée par de nombreux entrepreneurs. Parmi les montages juridiques et fiscaux disponibles, l'association d'une SARL de famille avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) représente une solution particulièrement intéressante.

Cette combinaison permet de bénéficier simultanément des avantages fiscaux du statut LMNP et de la flexibilité qu'offre la structure sociétaire familiale.

Le duo gagnant entre structure familiale et location meublée

La SARL de famille se distingue des autres sociétés par sa composition : elle regroupe exclusivement des membres liés par un lien de parenté.

Cette caractéristique lui confère un statut fiscal particulier, notamment la possibilité d'opter pour la transparence fiscale.

Contrairement à une SARL classique soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), la SARL de famille bénéficie d'une transparence fiscale illimitée dans le temps.

Cette particularité permet aux associés d'être imposés directement sur leur quote-part des bénéfices, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour qu'une SARL puisse être qualifiée de "familiale", elle doit regrouper uniquement :

• des personnes liées par un lien de parenté en ligne directe (parents-enfants, grands-parents-petits-enfants) 

• des frères et sœurs

• des conjoints

• des partenaires liés par un PACS

Cette composition stricte est essentielle pour maintenir le statut fiscal avantageux. Toute modification ne respectant pas ces critères entraînerait la perte du régime de transparence fiscale et, par conséquent, des avantages associés au statut LMNP.

Pourquoi choisir la SARL de famille plutôt qu'une autre structure ?

La SARL de famille présente plusieurs avantages comparatifs par rapport à d'autres structures comme la SCI :

• Mutualisation des capacités d'investissement

Tout comme la SCI, la SARL de famille permet à plusieurs membres d'une même famille de mutualiser leurs capacités financières pour acquérir un bien immobilier qu'ils n'auraient pas pu acheter individuellement.

Cette mise en commun des ressources permet également d'optimiser l'utilisation du levier bancaire en tirant parti des capacités d'emprunt de chaque associé.

• Responsabilité limitée des associés

Contrairement à la SCI où les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales, la SARL offre une protection patrimoniale grâce à la limitation de responsabilité au montant des apports.

Cette protection a toutefois une contrepartie : les établissements bancaires exigeront généralement des garanties supplémentaires comme des hypothèques ou des cautions personnelles lors de l'octroi d'un prêt.

• Transparence fiscale illimitée

Contrairement à la SARL immobilière classique qui ne peut bénéficier du régime de transparence fiscale que pendant 5 ans, la SARL de famille peut conserver ce régime sans limitation de durée, ce qui offre une stabilité fiscale sur le long terme pour les projets patrimoniaux familiaux.

Les avantages majeurs de la SARL de famille en LMNP

1. Une fiscalité allégée grâce au régime micro-BIC

Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC. Dans le cadre d'une SARL de famille en LMNP, lorsque les recettes annuelles de chaque associé sont inférieures à 77 700 €, le régime micro-BIC peut s'appliquer.

Ce régime offre un abattement forfaitaire attractif :

• 50% pour les locations meublées classiques

• 71% pour les meublés de tourisme classés

L'abattement s'applique directement sur les recettes locatives, réduisant significativement l'assiette imposable sans nécessiter de justificatifs de charges.

2. Déductibilité optimisée des charges réelles

Lorsque la SARL de famille opte pour le régime réel d'imposition, elle peut déduire l'ensemble des charges effectivement supportées, à condition qu'elles soient :

• Engagées dans l'intérêt de la société

• Justifiées par des documents probants

• Enregistrées dans la comptabilité de l'entreprise

Parmi les charges déductibles figurent :

• Les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition du bien

• Les primes d'assurance, notamment l'assurance loyer impayé

• Les frais de gestion locative

• Les frais d'entretien et de réparation

• Les taxes foncières et autres impôts liés au bien

Cette déductibilité complète permet d'optimiser la fiscalité en réduisant considérablement la base imposable.

3. L'atout maître : l'amortissement du bien immobilier

L'un des avantages fiscaux les plus significatifs du régime LMNP réside dans la possibilité d'amortir comptablement le bien immobilier et son mobilier.

Cet amortissement constitue une charge déductible qui ne correspond à aucune dépense réelle. Le bien immobilier est amorti par composantes, avec des durées différentes selon les éléments :

• Structure du bâtiment : 30 à 50 ans

• Toiture, façade : 15 à 25 ans

• Installations techniques : 10 à 15 ans

• Agencements : 5 à 10 ans

Le mobilier peut également être amorti sur une durée de 5 à 10 ans selon sa nature.

Cette charge d'amortissement permet de réduire considérablement l'imposition, voire de l'annuler totalement.

Néanmoins, l'amortissement ne peut pas générer de déficit fiscal imputable sur le revenu global. Les amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée sur les exercices suivants.

Il est important de noter que le terrain n'est pas amortissable, sa valeur devant être isolée du coût global d'acquisition.

4. Un régime de plus-values immobilières favorable

Contrairement aux sociétés classiques, les plus-values immobilières réalisées par une SARL de famille en LMNP bénéficient du régime d'imposition des particuliers (article 150 U du CGI).

Les avantages de ce régime sont multiples :

• La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, et non sur la valeur nette comptable comme dans les sociétés soumises à l'IS.

• Un abattement pour durée de détention s'applique progressivement : 

• Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention

• Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans

Cette différence de traitement fiscal est particulièrement avantageuse lors de la revente d'un bien détenu sur le long terme.

5. Report des déficits sur les revenus futurs

En cas de déficit généré par l'activité de location meublée (hors amortissements), celui-ci peut être reporté sur les revenus locatifs des dix années suivantes.

Cette "tunnelisation" du déficit, bien que limitée aux seuls revenus de même nature (contrairement au statut LMP qui permet l'imputation sur le revenu global), constitue néanmoins un avantage fiscal non négligeable sur le moyen terme.

6. Transmission patrimoniale optimisée

La structure en SARL de famille facilite considérablement la transmission du patrimoine immobilier entre générations.

Les parts sociales sont librement transmissibles par succession et cessibles entre époux ou personnes ayant un lien de parenté directe avec l'associé.

Cette transmission peut être encore optimisée grâce au démembrement de propriété :

• Les parents peuvent conserver l'usufruit des parts sociales, leur permettant de percevoir les revenus locatifs

• Les enfants reçoivent la nue-propriété, qui se transformera automatiquement en pleine propriété au décès des parents

• Cette transmission s'effectue avec des droits de succession réduits, calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété

Ce montage juridique permet une transmission progressive et fiscalement optimisée du patrimoine familial.

7. Exonération de cotisations sociales

Contrairement aux loueurs en meublé professionnels (LMP), les LMNP ne sont pas soumis aux cotisations sociales sur leurs revenus locatifs lorsque ceux-ci restent en deçà de 23 000 € annuels.

Les associés d'une SARL de famille en LMNP sont uniquement redevables des prélèvements sociaux (17,2%) sur leur quote-part de bénéfices, ce qui représente une économie substantielle par rapport au régime social des indépendants applicable aux LMP.

8. Récupération de la TVA sur l'investissement

Pour les investissements en résidences de services (résidences étudiantes, seniors, tourisme), la SARL de famille en LMNP peut récupérer la TVA acquittée lors de l'acquisition, sous certaines conditions :

• Le bien doit être neuf ou en VEFA

• La résidence doit proposer au moins trois services para-hôteliers

• La gestion doit être confiée à un exploitant professionnel pendant au moins 9 ans

• La SARL doit être le premier acquéreur du bien

Cette récupération de TVA représente une économie immédiate de 20% sur le prix d'acquisition, améliorant significativement la rentabilité de l'investissement.

9. Sécurisation du patrimoine familial

La forme sociale de la SARL offre une protection contre les aléas personnels des associés.

En cas de divorce ou de procédure de surendettement d'un associé, les créanciers ne peuvent pas exiger la dissolution de la société ou la vente du bien.

Ils peuvent seulement saisir les parts sociales détenues par le débiteur.

Cette protection constitue un avantage non négligeable par rapport à la détention directe du bien, notamment dans un contexte familial où les situations personnelles peuvent évoluer.

10. Flexibilité dans la gestion des revenus

La SARL de famille permet aux associés de choisir librement l'affectation des bénéfices générés par l'activité locative :

• Distribution de dividendes aux associés en fonction de leurs besoins

• Mise en réserve des bénéfices pour financer de futurs investissements

• Remboursement anticipé des emprunts contractés par la société

Cette souplesse dans la gestion financière permet d'adapter la stratégie aux objectifs patrimoniaux de la famille et aux situations individuelles des associés.

11. Distinction claire entre patrimoine privé et professionnel

La création d'une SARL de famille permet de distinguer clairement le patrimoine immobilier locatif du patrimoine personnel des associés. Cette séparation facilite la gestion administrative et comptable de l'activité locative, tout en sécurisant le patrimoine personnel.

12. Possibilité de mixité des investissements

Une SARL de famille peut détenir à la fois des biens meublés (relevant du statut LMNP) et des biens non meublés (relevant des revenus fonciers).

Cette mixité permet de diversifier les investissements tout en conservant une structure juridique unique.

Il conviendra toutefois de tenir une comptabilité distincte pour chaque type de revenus, afin de respecter les règles fiscales applicables.

13. Crédibilité renforcée auprès des partenaires

Le statut de société confère une crédibilité accrue auprès des partenaires commerciaux (fournisseurs, gestionnaires locatifs) et institutionnels (administrations, banques). Cette reconnaissance facilite les relations d'affaires et peut ouvrir des opportunités inaccessibles aux particuliers.

14. Continuité de l'activité garantie

En cas de décès d'un associé, la SARL de famille assure la continuité de l'activité locative sans interruption. Les parts du défunt sont transmises à ses héritiers selon les règles prévues dans les statuts ou la loi, mais la société poursuit son exploitation normalement.

Cette pérennité est particulièrement précieuse dans le cadre d'une stratégie patrimoniale familiale à long terme.

Conclusion et recommandations pratiques

• Accompagnement professionnel indispensable

La gestion d'une SARL de famille en LMNP implique des aspects juridiques, fiscaux et comptables complexes qui nécessitent un accompagnement par des professionnels spécialisés:

• Un expert-comptable pour la tenue de la comptabilité et les déclarations fiscales

• Un avocat fiscaliste pour la structuration optimale du montage

• Un notaire pour les aspects liés à la transmission patrimoniale

• Vigilance sur les règles de composition

Le non-respect des conditions relatives à la composition familiale de la SARL entraînerait la perte du statut fiscal avantageux.

Il est donc essentiel de veiller à ce que tous les associés soient bien liés par un lien de parenté conforme aux exigences légales.

• Choix du régime fiscal adapté

Bien que le régime micro-BIC offre une simplicité de gestion, le régime réel est généralement plus avantageux pour les investissements immobiliers conséquents, notamment grâce à la possibilité d'amortir le bien.

Une analyse personnalisée permet de déterminer l'option la plus pertinente selon le profil d'investissement.