Devenir agent immobilier:
les étapes indispensables

L’agent immobilier est un professionnel qui fait office d’intermédiaire entre un locataire et un propriétaire. Il peut également intervenir entre un propriétaire et un acheteur potentiel. Il s’occupe dès lors d’effectuer une évaluation des biens immobiliers et de les faire visiter aux clients.

En plus, il alimente son portefeuille immobilier en prospectant de nouveaux clients. Il se charge aussi de :
- conseiller les clients
- négocier les offres
- gérer le bien en location
- rédiger les avant-contrats de vente ou de location
- appuyer les clients dans la réalisation des procédures de transactions

Cet agent peut être un travailleur indépendant ou une entreprise, l'agence immobilière, employant des négociateurs. Il est généralement en contact avec ses confrères de la même branche, avec les mairies et communautés urbaines, les collectivités, les institutions, les avocats et les tribunaux.

En effet, l’agent immobilier est responsable de la gestion d’une agence immobilière ou y travaille comme indépendant. Comme mentionné plus haut, ses missions consistent à vendre et louer des biens immobiliers pour le compte des propriétaires.

Il se doit en tout cas de disposer d’une carte professionnelle, plus connue sous la dénomination de carte T .Certains agents immobiliers, pendant la durée de validité de la carte, qui est décennale, peuvent cesser l'une ou l'autre de leurs activités sans aucune obligation de mentionner cette cessation auprès des préfectures. Par ailleurs devenir un agent immobilier nécessite de franchir certaines étapes.
 

L’étude de marché :
 

Une fois que l’agent immobilier dispose d’une idée d’activité, il devra s’assurer que le marché sur lequel il souhaite se lancer réponde à ses attentes. Pour cela, il est nécessaire de réaliser une étude de marché. Cette étape peut être réalisée entièrement par l’agent immobilier lui-même mais il est également possible de se faire assister, en tout ou partie, par un professionnel spécialisé en la matière.

Une étude de marché bien menée doit permettre d’identifier parfaitement les besoins des clients appartenant à la zone de chalandise visée, de se renseigner sur les principaux acteurs du marché recherché et d’analyser les perspectives d’avenir du secteur recherché.

Pour devenir agent immobilier, il est bon d’effectuer une étude de marché. Celle-ci permet notamment d’évaluer le potentiel du marché dans la zone de concernée, d’en savoir plus sur la concurrence, d’identifier vos atouts et de préparer votre offre commerciale.

Le plan d’affaires

Le plan d'affaires où plan de développement est l’acte formalisé par écrit des projections d'évolution de l’activité. Il est un document qui sert de feuille de route qui assure la réalisation des orientations de ce plan d’affaires. Un plan d’affaires est souvent nécessaire afin d’obtenir un prêt bancaire ou tout autre type de financement.

La rédaction d'un business plan est également vivement conseillée au démarrage d'une entreprise. La constitution d’un business plan est également une étape incontournable.

En effet, votre plan de développement permet de démontrer en quoi votre projet est voué au succès et comment votre chiffre d’affaires devrait évoluer.

Le financement
 

En fonction de ses caractéristiques, de son ambition et de votre situation personnelle, le financement de votre projet résultera de la combinaison de plusieurs sources de financement :
 

• Les fonds propres

- D'une manière générale, on identifie par "fonds propres" les capitaux dont dispose l'entreprise. Ils sont : soit apportés par l'entrepreneur
- soit par l'activité économique. .
Bref, pour solliciter un emprunt bancaire, les fonds propres doivent représenter environ 30% des besoins financiers, sauf cas particuliers.
 

• Levée de fonds

Si vos capitaux propres sont insuffisants pour démarrer votre projet d'entreprise, ou plus tard pour la relancer ou la développer, vous avez la possibilité de les renforcer en faisant appel à des investisseurs extérieurs privés ou publics qui prendront une participation au capital de votre société.

En création d'entreprise, l'entrée d'investisseurs au capital permet d'alimenter les fonds propres, de gonfler le capital et ainsi de prétendre à des prêts plus importants.
 

• Les emprunts

En fonction des caractéristiques de votre projet et de son ambition, vous pourrez vous adresser aux réseaux bancaires ou aux organismes de microcrédit. Sachez que dans la majorité des cas, les banques financent ce qui est "durable" .Vous pourrez également solliciter un prêt d'argent auprès de particulier.
 

La règlementation en vigueur du secteur
 

La carte Transactionnelle immobilière (ou carte T ou encore carte professionnelle d’agent immobilier) a été créée, dans le but de garantir le professionnalisme des agents immobiliers envers leurs clients. Délivrée par la CCI, elle permet de créer une agence immobilière ou un réseau de mandataires.
Pour devenir agent immobilier indépendant, plusieurs possibilités s’offrent à vous. En premier lieu, vous pouvez suivre un parcours universitaire classique :

- BTS Professions immobilières (Bac + 2)
- Licence professionnelle (Bac + 3) en « carrières de l’immobilier », « droit de l’immobilier » ou en « transactions et gestion immobilières »

D’une part, afin de devenir agent immobilier sans bac, vous devez justifier d’une :
- Expérience de 10 ans en tant que salarié d’un agent immobilier
- Ou expérience de 4 ans avec le statut-cadre en tant que salarié d’un agent immobilier

En revanche, si vous êtes titulaire d’un baccalauréat, il vous faut :
- Justifier d’une expérience de 3 ans en tant que salarié d’un titulaire de la carte T
- Obtenir une validation des acquis par expérience (VAE). La solution idéale pour devenir agent immobilier reconversion professionnelle.

Choisir entre agent immobilier en franchise ou en indépendant
 

• Agent immobilier indépendant

Ici, il faut avoir à l’esprit qu’il est nécessaire de compter de nombreuses compétences sur des domaines divers et variés : gestion, comptabilité, management, communication, marketing… Il est aussi possible de s’associer pour multiplier les compétences.

• Agent immobilier franchisé

Si vous préférez rejoindre une enseigne franchisée, il vous faudra signer un contrat de franchise et payer un droit d’entrée important. En échange, vous bénéficieriez de la notoriété de celle-ci et de son expertise en matière de marketing, d’agencement de magasin ou encore de communication.

La formalité de création de la vie juridique de l’agence immobilier
 

SARLU, SAS, EURL, entreprise individuelle, SASU... chaque statut juridique a ses avantages et inconvénients d'un point de vue social et fiscal. Pour faire le bon choix, n'hésitez pas à vous faire aider par un expert.

Pour chaque option, évaluez le montant des cotisations et des charges sociales que vous aurez à payer. Anticipez sur l'avenir, prévoyez les situations délicates comme le décès ou la faillite. Si vous prenez des associés, anticipez sur d'éventuelles mésententes. Et si votre conjoint envisage de travailler avec vous, étudiez toutes les options d'un statut spécifique que lui.

Selon le statut choisi, vous aurez plus ou moins de formalités administratives à accomplir :

- Rédaction des statuts de l’entreprise
- Le dépôt de fond du capital social
- La publication dans un JAL de la constitution de l’entreprise
- La transmission du dossier de création de l’entreprise au CFE
 

Après ces étapes, si le dossier est incomplet : l’agent immobilier reçoit un courrier précisant les erreurs à corriger ou les documents manquants à joindre. Si le dossier est complet : dans ce cas l’immatriculation de l’entreprise peut débuter. L’entreprise obtienne en quelques jours :

- Son extrait Kbis
- Le numéro SIREN
- Le numéro SIRET
- Le code APE et NAF
- le numéro de TVA intracommunautaire

Assurance
 

La loi impose à tous les agents immobiliers, de souscrire aux assurances suivantes :

• Assurance responsabilité civile professionnelle immobilier

Obligatoire si vous exercez en indépendant et facultatif si vous êtes salarié ou élève en stage. Recommandée pour tous afin de se protéger en cas de faute ou accidents professionnels (qui peuvent vous exposer à du pénal).

• Assurance garantie financière

Obligatoire en cas de maniements de fonds. Le montant de la garantie doit au moins être égal aux sommes dont vous êtes redevable.
 

• Mutuelle santé

Obligatoire si vous avez des salariés. Facultative si vous êtes à votre compte. Si vous êtes salarié, le choix du complémentaire est fait par l’entreprise. Si vous êtes libéral, il faudra trouver une mutuelle TNS par vous-même (vous pourrez déduire les cotisations de vos revenus).

• Assurance auto

Obligatoire si vous utilisez un véhicule durant l’exercice de vos fonctions. Si votre véhicule est déjà assuré en perso, n’oubliez pas d’inclure l’utilisation pro dans votre contrat (c’est souvent possible).

• Assurance multirisque professionnelle

Obligatoire si vous avez un lieu de travail privé (cabinet). Couvre vos locaux professionnels et la perte d’activité liée à un sinistre (incendie, cambriolage…).
 

En somme devenir agent immobilier, nécessite :

- de faire une étude de marché
- de faire un plan d’affaires

- de penser au financement
- de se soumettre à la règlementation en vigueur du secteur
- de procéder à la formalité de création de la vie juridique de l’entreprise
- d’adhérer aux assurances