Créer une SASU marchand de bien

Acheter des biens immobiliers pour les revendre en réalisant des plus-values, tel est le métier d’un marchand de biens, souvent confondu avec la profession d'un agent immobilier.

Ce métier ne concerne pas seulement de la rénovation ou réaménagement d’un patrimoine immobilier, le négoce de fonds de commerce ou des parts sociales de sociétés immobilières rentre également dans le domaine d’activité de ce professionnel en immobilier, nécessitant une connaissance du marché.

Afin d’exercer ce métier en toute légalité, il convient de créer une structure juridique : une société. L’activité du marchand immobilier est commerciale.

Par conséquent, il est interdit de l’exercer dans le cadre d’une société civile immobilière ou en micro-entrepreneur. Pour ceux qui veulent se lancer seul dans cette activité, la forme juridique idéale est la SASU ou société par actions simplifiée unipersonnelle.

Cette forme permet de protéger le patrimoine personnel des risques du métier et des éventuelles actions des créanciers sociaux.

Le métier de marchand de bien nécessite-t-il une formation préalable ?

Le métier de marchand de biens n’est pas règlementé. Ainsi, aucun diplôme ni qualification particuliers ne sont requis, tout le monde peut accéder à cette fonction.

Toutefois, le métier nécessite l’acquisition de certaines connaissances de base. Notamment, il est indispensable d’avoir des connaissances relatives à la vente d’immeubles pour pouvoir conclure des opérations d'achat revente, la copropriété, la construction, l’urbanisme et la finance également.

Le secteur immobilier est parmi les secteurs avec un grand risque financier. Aussi, il est judicieux pour le marchand de biens de maitriser et d’anticiper ces risques. Pour ce faire, l’intervention d’un expert-comptable ou d’un juriste est toujours opportune.

Bien que le métier ne requière pas la possession de diplôme, le marchand de biens dans l’exercice de ses fonctions doit posséder certaines qualités.

Il est nécessaire que le marchand ait le sens du commerce. Il faut qu’il soit créatif afin d’apporter de nouvelles idées pour la rénovation des immeubles. Le sens de l’organisation et la rigueur doivent être parmi les qualités du marchand de biens pour mener à bien sa mission.

Quelles sont les règles fiscales de la SASU marchand de biens ?

Le métier de marchand de biens est fiscalement attractif. Les règles fiscales correspondent au régime auquel la SASU est soumise, la TVA dont elle est redevable ainsi que toutes les charges inhérentes à l’activité.

• Le régime fiscal de la SASU marchand de biens

En principe, la SASU est imposée sur la base des résultats de son exercice. Elle est alors soumise à l’impôt sur les sociétés. Toutefois, elle peut être soumise à l’impôt sur le revenu optionnellement et sous condition.

Concernant l’impôt sur les sociétés, la SASU marchand de biens bénéficie d’un taux normal d’Impôt sur les sociétés de 25 %, en vigueur depuis 2022. En outre, sur les premiers 38 120 euros de bénéfices, un taux réduit de 15 % s’applique.

Quant à l’imposition à l’impôt sur le revenu, elle n’est applicable que pour la durée de 5 exercices.

Ce choix n’est accordé qu’en observant certaines conditions relatives au nombre d’employés, au chiffre d’affaires et au type d’activité exercé (commerciale, industrielle, libérale ou agricole). Les sociétés cotées en bourse ne peuvent pas être soumises à l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, la SASU marchand de biens bénéficie d’un régime simplifié ou régime normal dans la mesure où l’impôt sur le revenu est de la catégorie de Bénéfices industriels et commerciaux.

• TVA de la SASU marchand de biens

L’avantage fiscal du statut du marchand de biens réside dans le régime spécifique de sa TVA. La TVA s’applique sur la marge bénéficiaire réalisée par le marchand de biens.

Cette marge est égale au prix d’achat déduit du prix de vente. En général, le taux de la TVA est de 20 %.

• Les autres charges de la SASU marchand de biens

Ce sont les frais liés à l’activité et particulièrement les frais de notaire. Il est particulièrement important de relever le cas des frais de notaire parce que les opérations immobilières nécessitent l’intervention d’un notaire.

Le gérant bénéficie une réduction sur les frais de notaire, entre 2 % et 4 %.

En outre, certains frais liés à l’exploitation sont déductibles fiscalement pour le montant réel.

Ces frais sont notamment : les charges sociales patronales, les frais de rénovation et autres dépenses nécessaires à l’activité.

Créer une SASU marchand de biens : quelles sont les formalités ?

Les étapes à suivre aboutissent à l’immatriculation de la SASU au registre du commerce et des sociétés. De nombreuses sociétés (SARL, EURL, SAS etc) suivent le même processus de création Ci-après les procédures à suivre :

• Rédaction des statuts de la SASU : les statuts déterminent et encadrent le fonctionnement de la vie de la SASU ainsi que ses rapports avec les tiers. La rédaction doit respecter les règles de formes imposées par la loi comme les mentions obligatoires (objet social, raison social, adresse de domiciliation de la SASU etc) et la forme écrite, sous seing privé ou authentique. Quant au contenu des statuts, il est laissé à la liberté contractuelle de l’associé unique de la SASU.
• Constitution du capital social : il est difficile d’envisager une SASU marchand de biens sans capital social. Ce dernier est constitué par les apports déposés auprès d’un établissement bancaire ou d’une caisse de dépôt contre délivrance d’une attestation de dépôt de fonds. Il est à noter que certains établissements bancaires exigent une mise de départ représentant 15 à 25 % du montant de l’acquisition. 

• Publication d’un avis de constitution : C’est la première mesure de publicité visant à informer les tiers. L’avis de constitution doit être publié dans au journal d’annonces légales territorialement compétent. Après paiement des frais relatifs à la publication, une attestation de parution est délivrée.

• Le dépôt du dossier de demande en vue de l’immatriculation est effectué auprès du centre des formalités des entreprises (CFE). Pour ce faire, il convient de remplir le formulaire M0 et joindre à celui-ci toutes les pièces. Il faut également s’acquitter des frais de greffe pour l’immatriculation. Le CFE transmet le dossier auprès du greffe du tribunal de commerce. Ce dernier délivre un extrait Kbis lorsque le dossier est complet et valide.

Tout au long du processus de création, il est possible de faire appel à un expert.