Les tricolores
Dans le cadre de l’exploitation d’une activité professionnelle, il arrive fréquemment que certains entrepreneurs se louent à eux-mêmes un local afin d’en tirer les bénéfices relatifs à cette pratique.
D’une manière générale, la location à soi-même servira comme une sorte de déduction de loyer sur les biens propres d’un entrepreneur agissant à titre individuel, des biens qui lui serviront à exercer l’activité qui se rapporte à son entreprise.
Autrement dit, il s’agit d’un bien immobilier qui se trouve dans son patrimoine privé, servant à satisfaire les besoins de son entreprise. À travers ce guide de 2024, nous allons vous expliquer tout ce qu’il y a à savoir sur cette pratique, notamment en ce qui concerne sa licéité, ses conditions de faisabilité et les avantages qu’elle peut apporter à l’entrepreneur.
Le caractère licite de la location professionnelle à soi-même et ses divers impacts
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La licéité ou le caractère légal de cette pratique : le cas de son domicile personnel
Du point de vue de la loi, il est tout à fait légal d’avoir recours à cette option, il s’agit principalement de louer une partie d’un logement ou d’un local au profit de son entreprise. De plus, la condition substantielle est simplement le fait d’y installer concrètement et effectivement l’activité concernée.
Cette location implique donc un loyer, et sa facturation sera effectuée en fonction de la surface de travail ou de la partie effectivement et réellement occupée par l’exploitation de l’activité professionnelle.
La raison pour laquelle la facturation ne concernera qu’une partie du local est qu’il est impossible pour l’entrepreneur de louer la totalité de cedit local, si et seulement si ce local est son logement ou son domicile personnel (puisque celui-ci comporte des pièces utilisées pour des usages non professionnels comme la salle de bain ou la cuisine par exemple).
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L’impact de la déduction de loyer s’agissant d’un bien immobilier (terrain et/ou bâtiment)
Comme il a été dit plus tôt, la solution relative à la location à soi-même doit être accompagnée par une déduction de charge relative au loyer à partir du bénéfice professionnel (cela se fait uniquement si le régime du bénéfice réel a été adopté). Ainsi, un revenu foncier existera en contrepartie de cela. Dans ce cas, l’entrepreneur doit impérativement soumettre ce revenu à l’IR ou à l’impôt sur le revenu.
Le fait que la charge soit déductible impacte fortement sur l’assiette des cotisations sociales. Autrement dit, cela serait une opportunité intéressante dans le but de récupérer une somme d’argent de la part de sa propre entreprise en exonération des différentes charges sociales.
Notons par ailleurs que dans le cas où ces revenus fonciers ne dépasseraient pas les 15 000 euros par an, il serait possible de profiter des avantages du régime relatif au microfoncier en pratiquant un abattement de 30 % sur la base imposable.
Les conditions à respecter pour que la déduction de charges soit possible pour une location à soi-même
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Des conditions générales pour la déduction de charges
Il convient de se soumettre au respect de plusieurs conditions quant à la faisabilité de cette pratique. Tout d’abord, il est impératif que l’immeuble concerné ne soit pas inscrit au registre des immobilisations.
Ensuite, il faut que l’entrepreneur apporte deux preuves pour la faisabilité de la location à soi-même, la première se réfère au justificatif de perception de loyer pour l’utilisation des locaux concernés, la seconde concerne la preuve que le versement des loyers a bien été effectué, un versement allant du compte professionnel de la société vers un compte personnel.
Le montant de ces loyers doit également correspondre à la surface utilisée ainsi qu’au prix actuel du marché (une cohérence de prix exigée, c’est-à-dire que les loyers ne doivent être ni excessifs ni bas par rapport aux prix pratiqués pour un local de même valeur). Pour le cas des bénéfices non commerciaux ou des BNC, on applique aussi la même règle et les conditions sont également similaires.
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Des conditions à respecter pour les exploitants individuels en fonction de leur catégorie fiscale d’imposition
Concernant les BIC ou les bénéfices industriels et commerciaux
En principe, l’exploitant individuel est libre de choisir s’il souhaite répartir ses biens immobiliers, c’est-à-dire entre son patrimoine actif ou commercial et son patrimoine personnel ou privé. En tout cas, peu importe son choix, celui-ci restera une décision qui lui sera opposable, et opposable également à l’administration fiscale.
Selon le Conseil d’État, il convient pour le contribuable qui aurait choisi d’affecter son patrimoine privé (un patrimoine conservé) à son activité commerciale, artisanale ou industrielle en procédant à une affectation, d’être en droit de comprendre des montants relatifs au loyer normal de l’immeuble dans les charges de cettedite activité. Ensuite, comme il a été dit, l’IR doit être le régime d’imposition sous lequel seront soumis les revenus fonciers.
Concernant les BNC ou les bénéfices non commerciaux
L’administration fiscale a été réticente au début concernant la reconnaissance du principe de déductibilité des loyers à soi-même pour les titulaires de BNC quant à leur désir de conserver un immeuble dans leur patrimoine privé pour ensuite l’utiliser pour les besoins de l’exploitation de leur activité professionnelle.
Mais finalement, elle a rejoint la décision du Conseil d’État qui a admis ce principe. La condition reste identique à celle prévue pour les BIC, c’est-à-dire le fait de verser effectivement un loyer et de les imposer dans la catégorie des revenus fonciers.
Des conditions spécifiques ou particulières concernant les BA ou les bénéfices agricoles
En outre, on remarque également des conditions spécifiques concernant les agriculteurs. Ces exploitants agricoles doivent oublier les déductions relatives à la rente du sol (au niveau de la MSA), car le cumul n’est pas envisageable s’agissant des deux déductions.
Il faut également mentionner une autre particularité, celle relative à l’obligation d’inscrire les immeubles bâtis. Cela veut donc dire que le fait de pratiquer un loyer à soi-même ne se portera que sur les immeubles non bâtis ou les terres. Ces immeubles doivent être utilisés pour les besoins et l’activité.
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Quelques conseils pratiques avant d’opter pour la solution de la location à soi-même
Avant de décider et de se lancer dans le choix de se louer professionnellement à soi-même un local, une réflexion s’impose. En effet, il faut prendre en considération des cotisations sociales, des plus-values privées ou professionnelles, de l’évolution de la société ainsi que de la gestion du patrimoine.
Enfin, il convient également d’être prudent et de faire très attention à la valeur vénale du foncier lors de la sortie ou de l’entrée de bilan. Cela pourrait avoir des répercussions sur les futures plus-values.
