Basculer une SCI de l’IR à l’IS:
dans quels cas est-ce le plus favorable ?

La gestion fiscale d’une Société Civile Immobilière (SCI) reste un aspect crucial pour optimiser sa rentabilité et son efficacité en 2024.

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais il existe toujours la possibilité de basculer vers l’impôt sur les sociétés (IS). Cette décision, lourde de conséquences, mérite une réflexion approfondie. Dans cet article, nous allons explorer les situations dans lesquelles ce basculement peut s’avérer avantageux, ainsi que les implications fiscales et juridiques d’un tel choix.

Comprendre les régimes fiscaux IR et IS pour une SCI en 2024

Avant d’envisager un changement de régime fiscal, il est essentiel de bien comprendre les différences entre l’IR et l’IS dans le cadre d’une SCI, telles qu’elles se présentent en 2024.

• La SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

Lorsqu’une SCI est soumise à l’IR, ce sont les associés qui sont imposés personnellement sur leur quote-part des bénéfices, en fonction de leur participation au capital social. Les revenus de la SCI sont alors intégrés à leurs revenus personnels et taxés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu en vigueur en 2024.

Avantages de l’IR :

• Simplicité de gestion : pas d’obligations comptables particulières
• Possibilité de déduire certaines charges des revenus fonciers
• Imputation possible des déficits fonciers sur le revenu global des associés (dans certaines limites)

Inconvénients de l’IR :

• Imposition potentiellement élevée pour les associés aux revenus importants
• Pas de possibilité d’amortissement des biens immobiliers

• La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

En 2024, lorsqu’une SCI opte pour l’IS, c’est la société elle-même qui est imposée sur ses bénéfices, au taux de 25 % (ou 15 % sous certaines conditions pour les PME). Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils perçoivent.

Avantages de l’IS :

• Taux d’imposition fixe et potentiellement plus avantageux
• Possibilité d’amortir les biens immobiliers
• Déductibilité plus large des charges

Inconvénients de l’IS :

• Gestion comptable plus complexe et coûteuse
• Double imposition potentielle (IS sur les bénéfices + imposition des dividendes)
• Décision irrévocable une fois le passage à l’IS effectué

Les situations favorables au basculement de l’IR à l’IS en 2024

Plusieurs situations peuvent rendre le passage à l’IS particulièrement intéressant pour une SCI en 2024. 

• Dès les premières années d’activité pour profiter de la déductibilité des frais

L’un des principaux avantages de l’IS reste la possibilité de déduire un large éventail de charges du résultat fiscal. Cela inclut toujours en 2024 :

• Les frais d’acquisition du bien (frais d’agence, frais de notaire, frais d’enregistrement, frais de dossier)
• Les charges courantes de l’immeuble
• Les primes d’assurance

De plus, l’IS permet à la SCI d’amortir ses biens immobiliers. L’amortissement consiste à déduire chaque année une charge correspondant à la perte de valeur du bien sur sa durée d’utilisation. Cette possibilité n’existe toujours pas dans le régime de l’IR en 2024 et peut représenter un avantage fiscal considérable, surtout dans les premières années d’exploitation du bien.

La durée d’amortissement varie généralement de 15 à 50 ans selon les éléments (bâti, toiture, agencements intérieurs). Ces amortissements deviennent alors des charges déductibles qui permettent de réduire significativement le résultat fiscal de la SCI.

Ainsi, pour une SCI qui vient d’acquérir un bien immobilier en 2024 et qui prévoit des charges importantes dans les premières années (travaux de rénovation, par exemple), le passage à l’IS dès le début peut permettre d’optimiser la fiscalité en réduisant considérablement la base imposable.

• Lorsque l’imposition des associés en SCI à l’IR atteint 30 %

Dans une SCI à l’IR, les associés sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. En 2024, ce barème comporte toujours cinq tranches, bien que les seuils puissent avoir été légèrement ajustés par rapport à 2023 pour tenir compte de l’inflation.

L’impôt sur les sociétés étant maintenu à 25 % (voire 15 % sous certaines conditions), il demeure généralement plus avantageux de basculer vers l’IS dès que l’ensemble des associés, ou sa majorité, est imposé à 30 % ou plus.

Pour l’année 2024, la tranche à 30 % concerne vraisemblablement des revenus légèrement supérieurs à ceux de 2023, du fait de l’indexation du barème sur l’inflation. Ainsi, si les revenus des associés (y compris leur quote-part des bénéfices de la SCI) se situent dans cette tranche ou au-delà, le passage à l’IS peut permettre de réduire la charge fiscale globale.

Il est important de noter que certaines PME peuvent toujours bénéficier en 2024 d’un taux réduit de l’IS à 15 % sur leurs premiers bénéfices (le seuil ayant pu être révisé). Cette option peut rendre le passage à l’IS encore plus attractif pour les petites SCI.

• En cas de déficit foncier de la SCI

La situation de déficit foncier, lorsque les charges de la SCI sont supérieures à ses recettes annuelles, reste un cas intéressant pour envisager le passage à l’IS en 2024.

Dans le régime de l’IR, les déficits fonciers sont toujours déductibles du revenu global des associés dans la limite de 10 700 € par an (sauf si ce montant a été réévalué pour 2024). L’excédent éventuel est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

En revanche, l’IS permet toujours un report illimité des déficits. Cela signifie que la SCI peut utiliser ses déficits pour réduire son résultat fiscal sur une période beaucoup plus longue, voire ne pas payer d’impôt du tout pendant plusieurs années si les déficits sont importants.

Cette possibilité de report illimité peut s’avérer particulièrement avantageuse pour les SCI qui prévoient des travaux de rénovation ou d’amélioration conséquents en 2024 et au-delà, générant des déficits importants sur plusieurs exercices.

• En cas de passage à une activité à caractère commercial

Il est important de noter qu’en 2024, certaines situations obligent toujours une SCI à l’IR à basculer vers l’IS. C’est notamment le cas lorsque la SCI passe à une activité à caractère commercial, telle que la location d’habitation meublée ou de local commercial.

Dans ces cas, le passage à l’IS n’est pas un choix, mais une obligation légale. Il est donc crucial d’anticiper ce type de changement d’activité et d’en mesurer les conséquences fiscales.

Les conséquences juridiques et fiscales du passage de l’IR à l’IS 

Le basculement d’une SCI de l’IR à l’IS a toujours des implications importantes qu’il convient de bien comprendre avant de prendre une décision en 2024.

• Irrévocabilité de la décision

La première chose à garder à l’esprit est que le passage à l’IS reste irrévocable en 2024. Une fois que la SCI a opté pour ce régime, il n’est plus possible de revenir à l’IR. Cette décision engage donc la société sur le long terme et ne doit pas être prise à la légère.

• Obligations comptables accrues

En 2024, une SCI à l’IS doit toujours tenir une comptabilité complète, contrairement à une SCI à l’IR qui n’a que des obligations comptables limitées. Cela implique :

• Le dépôt des comptes annuels
• La tenue d’un livre-journal
• La tenue d’un grand-livre

Ces obligations peuvent nécessiter le recours à un expert-comptable, ce qui engendre des frais supplémentaires pour la SCI. Même si ce recours n’est pas obligatoire, il est souvent recommandé pour s’assurer de la conformité de la comptabilité aux normes en vigueur en 2024.

• Double imposition potentielle

Avec le passage à l’IS, c’est toujours la SCI en tant que personne morale qui est imposée sur ses bénéfices en 2024. Les associés ne sont plus imposés directement sur leur quote-part des bénéfices comme c’était le cas avec l’IR.

Cependant, si la SCI réalise des bénéfices et décide de les distribuer sous forme de dividendes, ces derniers seront imposables entre les mains des associés. On parle alors de double imposition : une première fois au niveau de la société (IS), puis une seconde fois au niveau des associés (imposition des dividendes).

Cette double imposition peut dans certains cas neutraliser les avantages fiscaux du passage à l’IS, notamment si la SCI distribue régulièrement une part importante de ses bénéfices.

• Impacts sur la fiscalité personnelle des associés

Le passage à l’IS modifie également la nature des revenus perçus par les associés en 2024. Alors qu’avec l’IR, ils percevaient des revenus fonciers, avec l’IS, ils percevront des revenus de capitaux mobiliers (dividendes) en cas de distribution des bénéfices.

Cette modification peut avoir des impacts sur leur fiscalité personnelle, notamment en termes de prélèvements sociaux et de calcul de l’impôt sur le revenu selon les règles en vigueur en 2024.

En 2024, le basculement d’une SCI de l’IR à l’IS peut toujours s’avérer une stratégie fiscale pertinente dans certaines situations. Il est particulièrement avantageux :

• Dès les premières années d’activité pour profiter de la déductibilité des frais et de l’amortissement des biens
• Lorsque l’imposition des associés atteint ou dépasse 30 %
• En cas de déficits fonciers importants
• Lors du passage à une activité à caractère commercial (dans ce cas, le changement est obligatoire)