Les tricolores
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont un véhicule juridique très répandu pour détenir et gérer un patrimoine immobilier, que ce soit à titre privé ou dans un cadre professionnel. Lorsqu’un bien appartenant à une SCI est vendu, le processus de récupération de l’argent par les associés suit des règles fiscales particulières, qu’il est important de bien comprendre.
En effet, la SCI étant dotée de la personnalité morale, c’est elle qui est propriétaire du bien immobilier, et non directement les associés. Cela a des conséquences importantes sur le plan fiscal lors de la cession d’un actif. Comprendre le cadre fiscal spécifique aux SCI est essentiel pour toute personne détenant un bien immobilier au sein d’une telle structure, afin de sécuriser la récupération de l’argent lors de la vente. C’est l’objet de cet article détaillé, qui va vous permettre de maîtriser les différentes étapes de ce processus.
Le cadre fiscal de la vente d’un bien en SCI
La SCI, ou Société Civile Immobilière, est un véhicule juridique très utilisé pour la détention de biens immobiliers. Lorsqu’un bien appartenant à une SCI est vendu, le processus de récupération de l’argent par les associés suit des règles fiscales spécifiques. En effet, la SCI, dotée de la personnalité morale, est propriétaire du patrimoine immobilier, tandis que les associés détiennent indirectement les biens via leurs parts sociales.
Rappelons tout d’abord que la SCI est soumise au régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que les bénéfices fonciers et les plus-values de cession réalisés par la SCI sont imposés non pas au niveau de la société, mais directement entre les mains des associés, au barème progressif de l’IR et dans leur tranche marginale d’imposition.
Le paiement de l’impôt sur la plus-value avant la récupération du prix de vente
Lorsqu’un bien appartenant à une SCI est vendu, le produit de la vente est d’abord crédité sur le compte courant de la SCI. Cependant, avant que les associés ne puissent récupérer leur part du prix de vente, la SCI doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession.
Le calcul de cette plus-value imposable en SCI à l’IR s’effectue sur la base de la différence entre le prix de vente et la valeur comptable du bien, après prise en compte des amortissements. Autrement dit, la plus-value correspond à l’écart entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien immobilier.
Une fois le montant de la plus-value déterminé, la SCI procède au paiement de l’impôt correspondant, avant toute distribution aux associés. Ce paiement de l’impôt sur la plus-value constitue donc une étape préalable à la récupération par les associés de l’argent issu de la vente.
Détermination de la plus-value imposable en SCI
Pour les associés personnes physiques, le montant de la plus-value imposable en SCI à l’IR est calculé sur la base de la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, cette dernière intégrant les amortissements.
Deux éléments entrent donc en jeu dans ce calcul :
- Le prix de cession : il s’agit du montant pour lequel le bien a été vendu.
- La valeur nette comptable : c’est la valeur du bien après déduction des amortissements comptabilisés depuis son acquisition par la SCI. Les amortissements permettent en effet de tenir compte de la dépréciation du bien au fil du temps.
La différence entre le prix de cession et cette valeur nette comptable représente la plus-value réalisée, qui sera imposée au niveau des associés.
Il est important de noter que la plus-value est taxée au niveau de la société, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la tranche marginale d’imposition de chaque associé. Elle n’est donc pas imposée au niveau de la SCI elle-même, mais bien directement entre les mains des associés.
Imposition de la plus-value au niveau des associés
Une fois la plus-value déterminée, celle-ci est imposée selon des modalités spécifiques au régime fiscal de la SCI :
- Au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR), au taux de 19 % pour la partie de la plus-value ne dépassant pas 50 000 euros, et au taux normal de 25 % pour la part excédant 50 000 euros.
- Aux prélèvements sociaux, au taux réduit de 17,2 % jusqu’à 42 500 euros de plus-value nette, puis au taux normal de 17,2 % au-delà.
Ainsi, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien en SCI subit une double imposition : d’une part, l’impôt sur le revenu au barème progressif, et d’autre part, les prélèvements sociaux.
Il existe cependant deux cas dans lesquels les associés peuvent être exonérés de cette taxation sur la plus-value :
- Lorsque le bien vendu constitue la résidence principale d’un ou plusieurs associés.
- Lorsque le prix de vente n’excède pas 15 000 euros.
Dans ces situations, la plus-value n’est pas soumise à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux.
La distribution des dividendes aux associés
Une fois l’impôt sur la plus-value acquitté, les associés peuvent alors récupérer leur part du prix de vente. Cependant, ils doivent au préalable décider en assemblée générale ordinaire de se verser des dividendes.
Ces dividendes, qui correspondent à la quote-part de chaque associé dans le produit net de la vente, feront l’objet d’une nouvelle taxation :
- Ils seront soumis à la flat tax de 30 %, comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Ils seront également assujettis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, le cas échéant.
Ainsi, les associés ne pourront récupérer l’intégralité du prix de vente, une partie étant prélevée au titre de l’imposition sur les dividendes.
L’importance d’un logiciel de comptabilité dédié
Compte tenu de la complexité du régime fiscal applicable aux plus-values de cession en SCI, il est essentiel de s’appuyer sur un logiciel de comptabilité dédié pour accompagner chaque étape de la transaction.
Ce logiciel permettra notamment de :
- Calculer avec précision le montant de la plus-value imposable, en tenant compte des amortissements et de la valeur nette comptable du bien.
- Paramétrer les différents taux d’imposition applicables (barème progressif de l’IR, prélèvements sociaux, etc.).
- Effectuer les déclarations fiscales nécessaires auprès de l’administration.
- Gérer la distribution des dividendes aux associés, en appliquant les retenues à la source appropriées.
L’utilisation d’un outil informatique fiable et incontournable est donc un élément clé pour simplifier la comptabilité de la SCI et sécuriser la récupération de l’argent issu de la vente d’un bien immobilier.
