Créer une SCI avec une SARL:
comment s’y prendre

Pour la gestion de biens immobiliers, la constitution d’une société civile immobilière ou SCI est la plus adoptée dans l’Hexagone.

En effet, cette structure est instituée dans le but d’acquérir, de posséder et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Qui peut être associé dans une SCI ? En principe, toute personne peut être associée dans une SCI, il n’y a pas de restrictions même vis-à-vis d’un mineur.

Une SCI peut être instituée par des personnes membres d’une même famille, par un couple, par des amis ou toute autre personne physique. Mais elle peut être également instituée par une personne morale, en l’occurrence une société.

C’est ce que l’on appelle généralement : SCI professionnelle. Dans la pratique, ce sont les SAS ou SARL qui sont associés dans une SCI. Ce dossier abordera particulièrement le cas de la création d’une SCI avec une SARL.

Créer une SCI avec une SARL : Les caractéristiques à retenir

Il convient de comprendre, de prime abord, les caractéristiques principales d’une SCI.

Tout d’abord, la société civile immobilière (SCI) est régie par les dispositions du Code civil, notamment les articles 1832 et suivants.

Comme indique son nom, la SCI ne peut être une société commerciale, c’est une société dont l’objet social a un caractère civil. Ainsi, elle doit poursuivre l’un des objectifs suivants : gestion immobilière, mise en location d’immeuble, construction d’un immeuble en vue de leur revente.

Toutefois, il est possible qu’une SCI poursuive un objet social à caractère commercial. C’est le cas de la mise en location d’un immeuble meublé ou l’achat pour revente de biens immobiliers.

Quant à la responsabilité des associés, ils sont indéfiniment responsables du passif social.

À ces caractéristiques générales s’ajoute celle spécifique à une SCI créée avec une SARL ou SCI professionnelle. Cette structure permet à un entrepreneur d’acquérir un bien immobilier destiné à l’exploitation ou à l’exercice d’une activité.

L’activité exercée par la SARL peut être une activité libérale, commerciale, industrielle ou artisanale.

Par ailleurs, la SCI est distincte de la SARL.

En ce qui concerne le régime d’imposition, le principe est que : la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés si l’associé est une société relevant de ce régime d’imposition (IS). Dans le cas où la SARL a opté pour l’impôt sur le revenu, la SCI sera assujettie au régime d’impôt sur le revenu.

Il convient de souligner que la SCI créée avec une SARL bénéficie d'avantage fiscaux. D’un côté, les frais inhérents à l’acquisition de biens immobiliers sont déductibles du résultat de l’entreprise. D’un autre côté, il y a l’amortissement de la construction.

De ce fait, l’entrepreneur peut déduire du résultat une somme correspondant à la valeur de l’immeuble, et ce, en fonction de la durée d’utilisation du bien immobilier.

Créer une SCI avec une SARL : les formalités à accomplir

• Choisir le type de SCI à adopter

Bien que la SCI soit créée avec un associé personne morale, une SARL en l’occurrence, il convient de déterminer le type de SCI à adopter, selon les objectifs des associés.

En effet, on peut distinguer : SCI de location, SCI familiale, SCI d’attribution, SCI de construction-vente.

Généralement, la SCI créée avec une SARL peut être soit une SCI familiale, c’est le cas lorsque l’associé est une SARL de famille ; soit une SCI de location. Dans ce dernier cas, il importe de préciser qu’entre la SCI et la SARL, il y a un contrat de bail, et les loyers perçus ne sont pas, en revanche, imposable.

• Définir les éléments d’identification de la SCI : Dénomination et siège social

Ces deux éléments sont exigés par la loi. Par ailleurs, ils doivent être mentionnés et figurés dans les statuts. Aussi bien la dénomination que le siège social (adresse de domiciliation de votre SCI) ont une importance dans les rapports de la société avec les tiers. Le siège social, en particulier, détermine le ressort de juridiction et d’administration fiscale dont dépend la SCI.

Le choix de la dénomination et du siège social est libre.

• Dépôt du capital social et libération des apports 

Les apports représentent le capital social de la SCI. En effet, le capital est défini comme étant la somme des valeurs apportées à la société.

En principe, les associés peuvent effectuer des apports en numéraire, en nature ou en industrie. Mais dans le cadre d’une SCI, seuls les apports en numéraire (somme d’argent) et les apports en nature (biens autres qu’une somme d’argent) sont admis. Les biens apportés doivent être évalués par un commissaire aux comptes.

Les apports doivent être réalisés avant la signature des statuts.

• Rédaction et signature des statuts

Les statuts doivent être rédigés selon les exigences légales, aussi bien sur le fond que sur la forme. Ils doivent être rédigés sous seing privé.

Les mentions obligatoires doivent y figurer, ce sont : apports, forme sociale, objet, dénomination, siège social, capital, durée, modalités de fonctionnement. Les statuts doivent être signés par les associés.

• Publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales

Le journal habilité à publier des annonces légales compétent est celui du ressort du siège social de la SCI. Cette étape est une mesure de publicité permettant d’informer les tiers.

Après paiement des coûts relatifs à la publication, une attestation de parution est délivrée au profit de la SCI. Il est à noter que cette attestation est l’une des pièces nécessaires à l’immatriculation.

• Déclaration de bénéficiaires effectifs 

Simultanément à la demande d’immatriculation, la déclaration doit être déposée au Registre des bénéficiaires effectifs.

Ces derniers correspondent à toute personne physique ou morale qui détient directement ou indirectement plus de 25 % du capital social ou des droits de vote ; et la personne qui contrôle les organes de direction ou de gestion au sein de l’entreprise.

• Démarches relatifs à l’immatriculation

La demande d’immatriculation s’effectue au niveau du greffe du tribunal. Le dossier de demande doit inclure les pièces suivantes :

- Le formulaire M0 signé et daté ;

-  Un exemplaire des statuts avec les annexes éventuellement ;

- L’attestation de dépôt de fonds ;

- L’attestation de parution dans un journal d’annonce légale ;

- La déclaration des bénéficiaires effectifs ;

- Document relatif à l’identité du gérant ainsi que la déclaration de non-condamnation ;

- Pièces d’identité des associés, en l’occurrence un extrait Kbis de la SARL.

La SCI reçoit un extrait Kbis lorsque toutes ces démarches sont achevées.