La société civile immobilière ou SCI est un mode de gestion d’un patrimoine immobilier. En tant que société à part entière, elle répond à la définition et objectif légal d’une société. Ainsi, la SCI est constituée par deux ou plusieurs personnes (les associés) mettant en commun un ou plusieurs biens immobiliers en vue d’en partager les bénéfices et de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, et à contribuer aux pertes. Par conséquent, pour optimiser l’investissement immobilier, la société peut être amenée aussi bien à acheter qu’à vendre un bien immeuble. Par ailleurs, c’est le cas de la SCI construction-vente. L’achat, en toute évidence, n’est pas complexe. Par contre, la vente peut s’avérer être soumise à des procédures, particulièrement quand la vente ne fait pas partie de l’objet social de la SCI.
Vendre un bien en SCI : quelles sont les alternatives ?
Dans le cadre d’une vente dans une société civile immobilière, on assiste essentiellement à deux opérations. D’une part, la vente de bien en SCI correspond à la vente de l’immeuble proprement dite. D’autre part, elle implique la cession des parts sociales.
Pour la première, c’est-à-dire la vente de l’immeuble, le vendeur sera la société. Les démarches relatives à celle-ci seront abordées ultérieurement.
Pour la seconde, le cessionnaire est l’associé. En effet, chaque associé détient une part dans la société. La cession de la part sociale est un droit appartenant à l’associé. En revanche, la cession nécessite l’accord de tous les associés, et les associés disposent d’un droit de préemption sur la vente des parts. Les autres associés peuvent s’y opposer à la cession du fait que la SCI est une société dont l’intuitu personae est important. On assiste le plus souvent à cette situation lorsque l’on est en présence d’un désaccord entre associés pour la vente d’un meuble. Cette opération implique le transfert de tous les droits et obligations, notamment les obligations fiscales. Les statuts de la SCI peuvent prévoir les modalités de cession de parts sociales.
Les formalités relatives à la vente d’un bien en SCI
-
Le préalable à la vente SCI
Avant de se lancer dans la vente d’un bien en SCI, il est important de vérifier si les statuts de la société permettent une telle opération. En effet, lors de la création, il est nécessaire de spécifier dans les statuts certaines mentions telle que l'adresse de domiciliation de votre SCI mais aussi les modalités de vente. En ce qui concerne la SCI construction-vente, il n’est pas besoin de vérifier cela. En effet, l’objet social, c’est-à-dire l’activité concrètement exercée, est la vente d’un bien meuble. Pour les autres formes de SCI, il est possible que la mention « vente » ne figure pas dans les statuts. Cette absence de mention dans les statuts peut être une cause de nullité de la cession. Pour éviter de tel risque, il est judicieux de procéder à la mise à jour du statut. Pour ce faire, il faut accomplir les formalités liées à la modification des statuts aboutissant à une inscription modificative auprès du greffe du tribunal. À la lecture des statuts, on a une idée du rôle joué par le mandataire social, c’est-à-dire le gérant.
-
La décision de vendre un bien SCI
La vente d’un bien en SCI est une décision majeure qui nécessite l’accord des associés. Ces derniers sont ainsi appelés à une assemblée générale extraordinaire ou au sein de l’assemblée annuelle pour trancher sur la vente. Par conséquent, le gérant convoque les associés. A l’issue de l’assemblée, un procès-verbal sera dressé et signé par tous les associés présents. Le vote est régi par les dispositions des statuts. Toutefois, il peut être régi par la règle de majorité ou la règle de l’unanimité. Il est possible que les statuts donnent un pouvoir étendu au gérant lui permettant de procéder à la vente sans accord préalable des associés. C’est un cas rare.
-
La condition de forme de l’acte de vente SCI
Pour être valide, l’acte de vente du bien doit respecter les formes exigées par les dispositions légales. À l’instar de tout acte de vente d’un immeuble, la cession de bien en SCI doit revêtir de la forme notariée. L’acte est donc un acte notarié nécessitant la présence d’un notaire. L’acte doit également faire l’objet d’une publicité foncière. L’acte doit être signé par le gérant.
Quant à la cession de parts sociales, il convient de noter que la forme notariée n’est pas obligatoire.
-
Les formalités de vente SCI
Il n’y a pas de formalités spécifiques, on adopte celle relative à la vente en général. Ainsi, le gérant procède à la publication d’une annonce de mise en vente, il est tenu de rédiger le compromis de vente et organiser des visites. Ce mandataire social peut se faire assister par un professionnel.
Lorsque la vente est faite à une personne non associé, elle nécessite la modification des statuts et l’enregistrement auprès du greffe.
Quelles sont les conséquences de la vente d’un bien en SCI ?
-
Les conséquences fiscales de la vente
Vendre un bien en SCI n’est pas sans conséquence fiscal. Le bien immobilier de la SCI est soumis au régime de plus-value. Le calcul de cette plus-value se fait en fonction du prix et frais d’acquisition, et de son prix de vente. Chaque associé doit s’acquitter de la taxe en fonction de leur part dans la société. En outre, si la plus-value est supérieure à 50 000 €, la SCI doit s’acquitter d’une taxe supplémentaire.
Dans certaines situations, la SCI peut bénéficier d’un abattement ou d’une exonération. L’abattement est octroyé en fonction de la durée de détention. Pour 2 à 8 ans de détention, l’abattement est de 50 % du montant de la plus-value. Les cas d’exonération sont exhaustifs, mais on peut en citer quelques-uns, en l’occurrence lorsque le montant est inférieur à 15 000 €, ou lorsque bien immobilier est détenu depuis plus de 22 ans.
-
Les conséquences sur l’existence de la SCI
La question qui se pose est de savoir si la vente entraînera la dissolution de la SCI. La réponse est à la négative. L’opération ne dissout pas obligatoirement la société.
Dans le cas de la cession de parts sociales, on assiste à un changement d’associé.