Une société civile immobilière est une société qui est créée par des personnes pour la gestion de ses biens immobiliers.
Dans le cadre d’une société civile immobilière familiale, les associés qui sont au nombre de deux (2) minimum doivent être formés par des personnes unis par un lien de parenté au encore par alliance.
Une société civile familiale est souvent créée par une famille pour faciliter la gestion de son patrimoine et la transmission des biens aux héritiers.
Donc, une société civile immobilière de location consiste ou a pour objet de gérer (mettre en location) des biens des membres de la famille.
Dans cet article nous allons détailler les règles de création de la SCI familiale location. Ensuite, comment fonctionne une SCI familiale de location.
Comment créer une SCI familiale location
Comme ce qu’il a été dit précédemment, la société civile immobilière familiale est formée par deux ou plusieurs associés qui sont liés par un lien de parenté ou d’alliance dans le but de mettre en location (objet social) des biens qui donnent naissance à une société civile immobilière familiale location. Pour créer la société, il faut :
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Réaliser les apports au capital social
Pour une société civile immobilière en général, il n’y pas de minimum légal (le capital social peut être à 1 €). Le capital social est formé par les apports des associés qui peuvent être en nature ou en numéraires.
Les apports en nature sont les biens meubles ou immobiliers. En cas d’apports en nature, il faut évaluer les biens pour les comptabiliser dans le capital social.
Les apports en numéraires sont les apports en argent qui doivent être déposés sur un compte au nom de la société.
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La rédaction du statut de la SCI familiale location
Une SCI familiale doit avoir un ou plusieurs statuts. Le statut est la base de l’organisation de la société civile immobilière familiale de location.
De plus c’est le statut de la société civile immobilière qui définisse le fonctionnement de cette dernière ainsi que les relations entre les associés.
La rédaction du statut peut être effectuée par le créateur mais il faut faire attention aux mentions obligatoires qui doivent être inscrites dans le ou les statuts.
Cependant, si au moment de la création de la société civile immobilière familiale, un bien est apporté dans la société, alors l’acte concernant l’apport de ce bien doit être un acte authentique.
C’est-à-dire que l’acte doit être établi par un notaire. En outre, la rédaction du statut peut être faite par le notaire en question.
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Faire une publication dans un journal d’annonces légales
Dans un délai d’un mois après la finalisation et la signature du statut, il faut faire ma publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales pour avoir une attestation de parution qui est un document obligatoire pour l’immatriculation de la SCI.
En outre, certaines mentions sont obligatoires comme exemple : la nature du statut (acte authentique ou sous seing privé), la raison sociale, l’adresse su siège social, etc.
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Procéder à l’immatriculation de la SCI familiale de location
Pour cela, il faut transmettre le dossier au centre de formalités des entreprises pour la demande d’immatriculation.
Ce dossier doit contenir :
- formulaire M0 en deux exemplaires (Cerfa n°13958*02) dûment remplis ;
- un exemplaire du ou des statuts de la SCI familiale location daté et signé par les associés ;
- un justificatif de jouissance du local de domiciliation (contrat de domiciliation de votre SCI, facture d’électricité) ;
- l’attestation de parution et l’attestation de dépôt de fonds ;
- si ce n’est pas fait dans le statut, l’acte de nomination du gérant ;
- une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation du gérant ;
- une copie de la pièce d’identité du gérant ;
- une liste des bénéficiaires effectifs de la SCI familiale signée par le représentant légal de la SCI.
Fonctionnement de la SCI familiale de location
Le fonctionnement d’une SCI familiale est défini dans le statut de la société. Mais puisqu’une la SCI est une société civile, alors elle ne peut avoir une activité (objet social) commerciale comme exemple l’achat d’un immeuble pour la rendre. Cette société est destinée pour la gestion d’un bien (location).
Concernant les associés, ces derniers sont responsables des dettes de la société. C’est-à-dire que leur responsabilité ne se limite pas à hauteur de leurs apports.
En cas de difficulté de la société, si un des créanciers n’est pas payé, alors il peut se retourner contre les associés et même saisir leurs biens personnels.
Cependant, les dettes seront réparties entre les associés suivant leurs parts dans la société.
Concernant la prise de décision, les décisions importantes se feront par décisions des associés. Chaque associé dispose d’un droit de vote en fonction de ses parts dans la SCI familiale de location.
Concernant la cession des parts, c’est un droit que chaque associé dispose. Par contre, il est possible qu’une clause d’agrément soit incluse dans le statut pour les nouveaux venues.
La fiscalité d’une SCI familiale location
Une société civile immobilière familiale est par défaut sous le régime fiscal d’impôt sur le revenu. C’est-à-dire que ce sont les associés qui seront directement imposés. Deux peuvent se produire concernant le régime d’imposition :
- si les revenus sont au-dessous de 15 000 € alors les associés seront soumis au régime de micro-foncier ;
- si les revenus sont supérieurs à 15 000 €, alors les associés seront sous le régime réel d’imposition. Ce régime permet de déduire les charges et dépenses liées à la gestion de bien en location.
En outre, la SCI familiale peut être sous le régime d’impôt sur les sociétés. En choisissant ce régime, la société est alors dans l’obligation de tenir une comptabilité.
En outre, avec ce régime les associés ne sont donc imposables que sur les dividendes qui seront distribués à chaque fin d’exercice.
En résumé, les règles de créations ne sont pas différentes de celle d’une simple SCI. Par contre, les associés doivent être liés par un lien de parenté ou d’alliance.
Ensuite, le fonctionnement d’une SCI familiale est défini dans le statut. Cependant, la responsabilité des associés n’est pas limitée, ils sont responsables des dettes de la SCI familiale. Enfin, une SCI familiale location est par défaut sous le régime d’impôt sur le revenu.