A l’heure actuelle, nombreux sont les entrepreneurs souhaitant acquérir un bien immobilier, que ce soit dans un but purement personnel ou dans l’idée de l’optimiser pour en faciliter la gestion.
A ce titre, quelques options assez intéressantes les unes que les autres s’offrent à l’entrepreneur en fonction de ses besoins mais aussi selon qu’il veut agir seul ou avec plusieurs personnes.
On peut citer notamment l’achat en nom propre (aventure en solo) mais également le recours à la création d’une Société spécialisée dans ce domaine dans le cas d’une acquisition à plusieurs.
C’est dans ce même objectif que s’inscrit la SCI ou Société Civile Immobilière. En effet, cette forme de société civile aura pour finalité l’acquisition, la gestion mais aussi la transmission d’un bien immobilier par deux ou plusieurs associés ayant en commun le même but.
Par ailleurs, il se peut que les associés constituant cette société soient issus d’une seule et même famille.
Ainsi, le meilleur moyen pour eux de faciliter tout ce qui concerne la gestion d’un bien immobilier serait de créer une Société adaptée à leurs liens familiaux : la Société Civile Immobilière familiale. Pour tout savoir sur les étapes de sa création en 2022, suivez cet article à travers notre guide pratique.
Notions générales de SCI classique et SCI familiale
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Une SCI : définition simple
Comme il a été brièvement mentionné ci-dessus, la SCI ou Société Civile Immobilière est la forme de Société la mieux adaptée dans l’acquisition d’un bien immobilier. Autrement dit, elle aura pour objet un bien immobilier.
Il faut aussi savoir que pour pouvoir la créer, le nombre de fondateurs doit être supérieur ou égal à deux.
Par conséquent, lorsqu’un entrepreneur décide d’agir seul, il lui est conseillé d’opter pour la société en nom propre.
Après la création d’une SCI, les membres fondateurs auront le titre d’associés et deviendront pour ce faire propriétaires d’un même bien immobilier.
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Une SCI familiale, c’est quoi ?
Quant à la Société Civile Immobilière familiale, comme sa dénomination l’indique, elle est créée par les membres d’une seule et même famille dont l’objectif commun est la gestion d’un bien immobilier.
Elle est donc une variante de la SCI classique mais ayant comme spécificité le lien qu’existe entre les membres fondateurs. Elle est adaptée aux familles par le fait qu’elle permettra d’éviter les disputes entre eux découlant de la gestion du bien en question.
La spécificité de la SCI familiale en termes de caractéristiques
Il faut avant toute chose noter que les règles d’une SCI banale s’appliquent aussi à la SCI familiale. Elles présentent également des caractéristiques relativement identiques, mais peut cependant diverger sur quelques points notamment sur la création de l’objet social.
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L’objet social d’une SCI familiale
L’objet social est communément défini comme l’activité exercée par une société donnée. Dans le cas de la SCI familiale, elle est fixée par les associés membres d’une même famille en fonction de leurs souhaits et objectifs à travers la société.
D’une manière générale, l’objet social que présentent les SCI familiales se ressemble souvent et tourne sur certains éléments majeurs.
On parle de la gestion commune d’un patrimoine immobilier. Toutefois, il ne faut pas se limiter à une simple gestion. Parfois, ses membres fondateurs peuvent avoir pour objectif le gain de bénéfice découlant de la location d’un bien immobilier.
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La rédaction de ses statuts
Pour le cas d’une SCI familiale, il faut distinguer deux manières possibles dans la création de ses statuts dont la rédaction est laissée soit aux soins de ses associés eux-mêmes, soit par l’intervention d’un notaire.
Ce dernier choix est impératif si l’apport au capital social (pas de minimum exigé) est de nature immobilière.
On appelle alors la rédaction par un notaire « acte authentique ». Par ailleurs, les statuts peuvent revêtir un acte sous seing privé quand leur rédaction est laissée aux soins des membres eux même.
Les étapes à franchir pour la création d’une SCI familiale
Comme toute création de société, il est crucial d’entamer diverses démarches pour qu’une société puisse être légalement formée et pour d’éviter les éventuelles déconvenues dans les formalités futures que l’entreprise aura à faire face au cours de sa vie.
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La contribution au capital social
Comme c’est le cas pour de nombreuses formes de sociétés, effectuer les apports au capital social est l’une des étapes importantes dans la constitution d’une SCI familiale. En effet, les sommes qui y seront allouées feront office de ressources propres à la SCI.
Il est bon à savoir que pour le cas de la SCI familiale, la loi n’exige pas un minimum quant à la valeur du capital social.
Ainsi, afin de l’établir, la démarche va consister à prélever une certaine somme d’argent (apport en numéraire) ou un certain bien mobilier ou immobilier (apports en nature) du patrimoine personnel de chaque associé pour les verser à celui de la société.
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La rédaction des statuts
Cette étape est cruciale car elle sera déterminante pour régir le mode de fonctionnement et de gestion de la SCI familiale.
Les statuts doivent donc obligatoirement comporter la dénomination sociale de la société dont le choix revient aux associés. Attention cependant à ne pas utiliser un nom déjà pris par une autre société.
Ensuite, inévitablement l’objet social doit être fixé. En principe, il est de nature civile mais une exception peut exister.
En effet, il peut être commercial si les activités de la société concernent la mise en location et la construction d’immeuble dans le but d’une revente.
Dans ce cas précis, l’impôt sur les sociétés sera le régime fiscal adéquat.
D’autres mentions obligatoires doivent être vues dans les statuts à savoir le siège social de la société (adresse de domiciliation de votre SCI), les informations sur les associés ainsi que le montant des apports qu’ils ont effectués au capital social.
Enfin, il ne faut pas omettre de mentionner l’identité du ou des gérants (personne physique ou morale, associé ou non, choisis par la majorité des associés membres).
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Publication d’un avis de constitution
Pour le bien déroulement de la constitution d’une SCI familiale, il faut que le public soit notifié par le biais d’un avis de constitution dans une JAL ou Journal d’Annonce Légale.
Cet avis doit comporter à peu près les mêmes éléments qu’on trouve dans les statuts allant des informations sur la société, du ou des gérants mais aussi le nom de celui qui a signé l’annonce.
Enfin, il est également de mise de mentionner le greffe pour l’immatriculation.
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L’immatriculation au RCS
Cette étape constitue la dernière concernant la création d’une SCI familiale. Elle n’est pas des moindres car c’est à travers elle que la société pourra jouir d’une personnalité juridique et aura ainsi une constitution légale.
Pour ce faire, l’intéressé doit créer un ensemble de documents qui va constituer une demande d’immatriculation à déposer au greffe du tribunal de commerce qui fera office de CFE.
Cette demande doit ainsi contenir un formulaire spécial appelé formulaire de déclaration d’immatriculation M0 accompagné d’un exemplaire des statuts.
En plus, une déclaration des bénéfices effectifs et une preuve que le siège social existe vraiment et est apte à l’utilisation seront nécessaires.
Enfin, il ne faut pas omettre de mentionner les informations du gérant ainsi qu’une déclaration sur l’honneur lui concernant comme quoi il n’a jamais été condamné.