Plusieurs raisons peuvent vous amener à créer une SCI. En effet, il existe une multitude de SCI ayant toute un objet social différent. Ainsi, la SCI de Construction Vente est une forme réservée aux promoteurs immobiliers qui ont à vocation à construire des logements afin de les revendre, la SCI d’attribution a pour objet d’acquérir ou de construire un bien immobilier destinées à être attribuées en propriété ou en jouissance aux associés, la SCI de location, elle a pour objet d’acquérir et gérer des bien immobilier en vue de développer son patrimoine etc...
Ces types de SCI sont des SCI professionnelles qui ont pour but de mener une activité et de faire croître son patrimoine. Mais il existe aussi des raisons non-professionnelles qui justifie la création d'une SCI, comme par exemple l'achat d'un bien immobilier par les membres d'une même famille dans un but non professionnel. Il faudra alors envisager la création d'une SCI familiale.
La SCI familiale est une sociétés dans laquelle plusieurs personnes (souvent de la même famille) apportent une quote-part d'un immeuble qu'ils possèdent, c'est alors la société qui en devient le propriétaire et chaque apporteur récupèrent en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport. En effet, contrairement à une société lambda, la SCI familiale n'a pas pour but de réunir des associés qui vont réaliser ensemble un objet social, par la mise en commun d'apports, avec partage des bénéfices ou des économies.
Cependant, la SCI et la SCI familiale ont beaucoup de point commun, seul leur objet et leur but les différenciera.
Quelle différence entre SCI et SCI familiale : Leurs points communs
Une SCI peut prendre plusieurs formes, la SCI familiale n'est que l'une des nombreuses formes qu'elle peut prendre cependant, on dénombre certaines spécificités communes à toutes les SCI
• Une gestion du patrimoine de la SCI optimisée
Le premier point commun à toutes SCI est clairement de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier appartenant à plusieurs personnes. Ainsi, les futurs associés qui créent une SCI vont détenir des parts de la SCI mais c'est la SCI qui sera propriétaire du bien immobilier. Ainsi, acheter un bien immobilier à plusieurs via une SCI permet d’éviter le statut contraignant de la copropriété ou de l'indivision.
En effet, dans le régime de l'indivision, tout indivisaire peut mettre en vente sa quote-part, sans que les autres puissent s’y opposer et à défaut de rachat, par un co-indivisaire ou par un tiers, le bien doit être vendu. Les SCI permettent donc de contourner la rigidité de l'indivision et le risque de voir ses biens vendus. Ainsi, chacun des associés possèdent des parts de la société mais les biens qui la composent appartiennent juridiquement à la société.
De même, dans le régime de l'indivision toutes les décisions relatives au bien immobilier, comme la location ou la réparation nécessite l’unanimité des indivisaires. Alors que dans une SCI, il suffit de désigner un gérant dans les statuts qui pourra ainsi traiter toutes les affaires courantes (travaux, mise en location, changement d’un équipement, etc...).
• Une meilleure crédibilité face aux banques
Toutes les SCI permettent d’acheter un bien immobilier plus facilement. En effet, si vous sollicitée l’obtention d'un crédits immobiliers à un établissement de crédit, vous pourriez avoir du mal à décrocher ce crédit immobilier en raison de votre situation financière. La SCI aura davantage de chance puisque la banque pourra se prévaloir de la garantie de paiement de tous les associés. Cette structure permet du coup de partager les charges du bien immobilier et de modérer le risque d'une acquisition immobilière. Toutes les SCI peuvent donc être analysée comme des techniques de financement d'une société et ceux peu importe sont but final.
• Une grande souplesse fiscale
Toutes les SCI peuvent opter soit pour le régime de l'IR, soit pour celui de l'IS. Cette souplesse dans le choix du régime fiscal, commune à toute les SCI, est une véritable stratégie leur permettant d'optimiser leur patrimoine immobilier.
En effet, si les associés optent pour l'IR, les revenus perçus par la société au titre de la location d'un immeuble seront imposés directement chez chacun des associés au titre des revenus fonciers comme si chacun d'eux avait perçu directement la quote-part de revenu lui revenant. Donc fiscalement c'est comme s'il n'y avait pas de société.
À l'inverse, si les associés de la SCI ont opté pour l'IS, l'impôt est payé par la société est non par les associés. En effet, les dividendes de la SCI peuvent être distribuées à ses associés qui sont alors imposés à l’impôt sur le revenu dans les mains de chaque associé. Ainsi, si la SCI ne verse aucuns dividendes, les associés ne subissent aucune imposition à l’IR.
| Attention : Même si cette option est prévue dans toutes les SCI, il est de moindre intérêt dans une SCI familiale car son but n'est pas de distribuer de dividendes. |
Quelle différence entre SCI et SCI familiale : Les spécificités propres à la SCI familiale
• Faciliter la gestion du bien immobilier familial
Ce n'est pas à proprement parlé une spécificité puisque toutes les SCI ont cette vocation à gérer une bien immobilier. Mais cette gestion est plus prononcée dans la SCI familiale que dans toute les autres SCI.
En effet, le premier but de la SCI familiale est clairement de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier appartenant à une même famille. Ainsi, les membres d'une famille qui créent une SCI vont détenir des parts de la SCI mais c'est la SCI qui sera propriétaire de la maison. Ainsi, acheter une maison à plusieurs via une SCI permet d’éviter le statut contraignant de la copropriété ou de l'indivision.
La SCI permet donc de contourner la rigidité de l'indivision et le risque de voir le bien familial vendu. En effet, chacun des associés possèdent des parts de la SCI mais la maison qui la composent appartiennent juridiquement à la société.
De même, dans le régime de l'indivision toutes les décisions relatives au bien immobilier familial, comme la location ou la réparation nécessitera l’unanimité des indivisaires. Alors que dans une SCI, il suffit de désigner un gérant dans les statuts qui pourra ainsi traiter toutes les affaires courantes (travaux, mise en location, changement d’un équipement, etc...). Les statuts devront aussi mentionner certaines informations capitales tel que le choix de l'adresse de domiciliation de votre SCI et bien d'autres.
Ainsi, on veut avant tout prévenir les conflits entre les membres d'une même famille et non croître don patrimoine immobilier, ce qui différencie la SCI familiale des autres SCI.
• Transmission aux héritiers
C'est le deuxième but d'une SCI familiale et probablement le plus important. En effet, dans une SCI familiale, le bien immobilier est détenue par celle-ci. Ce qui signifie que les membres de la famille ne possèdent que des parts sociales de la société, ils ne sont donc pas directement propriétaire de la maison. Ainsi, lorsqu’ils souhaitent transmettre une quote-part de la maison, ils n'auront qu’à céder leurs parts sociales de SCI. La cession des parts évite donc un certain nombre de déconvenue et de frais inhérents à la cession directe de l’appartement.
De même, il est également possible d'organiser son héritage. En effet, dans le cadre d’une succession traditionnelle, les héritiers deviennent propriétaires de la maison sous le régime de l’indivision avec tout les inconvénients dû à ce régime, c’est-à-dire que chacun est propriétaire de l’ensemble de la maison en proportion de la part qu’il hérite. Or, dans le cadre de la SCI familiale, chacun des héritiers est propriétaire de ses propres parts sociales, ce qui facilite grandement la transmission du bien immobilier.
| Bon à savoir : La SCI permet de bénéficier d'une réduction d'impôt dans le cas d'une transmission. Chaque parent peut transmettre l'équivalent de 100 000 euros exonérés à chaque enfant et cela tous les quinze ans. |