Les sociétés civiles immobilières sont des sociétés dans laquelle les membres d'une même famille apportent une quote-part d'un immeuble qu'ils possèdent, c'est alors la société qui en devient le propriétaire et chaque apporteur récupèrent en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport.
En effet, la société civile immobilière n'a pas pour but de réunir des associés qui vont réaliser ensemble un objet social, par la mise en commun d'apports, avec partage des bénéfices ou des économies.
Le recours à une société civile immobilière s'explique par la volonté des associés d'intégrer leurs immeubles dans une structure autonome, dotée de la personnalité morale et administrée par un gérant. Donc cette société est avant tout un instrument de gestion et de transmission du patrimoine personnel.
Cependant la SCI a également plusieurs inconvénients. Il faut, en effet, deux associés minimum pour la créer. De même, son objet ne peut être commercial. Ces inconvénients sont la raison pour laquelle il est intéressant de penser à une alternative aux SCI.
Voici quelques alternatives intéressantes à la SCI
Quelle alternative à la SCI : Les sociétés unipersonnelles (SASU et EURL)
Il existe certaines sociétés qui peuvent fonctionner avec un associé unique. C'est notamment le cas de la SASU et des EURL. Ces deux sociétés permettent à une personne qui veut gérer seul ses biens immobiliers d'avoir un résultat équivalent à la SCI.
En effet, ces deux sociétés ont clairement pour but de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier appartenant à l'entrepreneur. Ainsi, ce n'est pas l'associé qui sera propriétaire du bien immobilier mais la société.
Dans le cas d'une SCI, cela permet d’éviter le statut contraignant de la copropriété ou de l'indivision. En effet, dans le régime de l'indivision, tout indivisaire peut mettre en vente sa quote-part, sans que les autres puissent s’y opposer et à défaut de rachat, par un co-indivisaire ou par un tiers, le bien doit être vendu.
La SCI permet donc de contourner la rigidité de l'indivision et le risque de voir ses biens vendus. Ainsi, chacun des associés possèdent des parts de la société mais les biens qui la composent appartiennent juridiquement à la société.
Dans le cas d'une SASU ou d'une EURL, l'indivision n'est pas un problème car l'associé est seul. Cependant, cela lui permettra de limiter le risque financier aux apports en capital social. En effet, la SASU et l'EURL étant des sociétés commerciales, l'associé unique n'est tenu qu'à hauteur de ses apports.
En sommes, les sociétés unipersonnelles sont d'excellentes alternatives si vous souhaitez gérer vos biens immobiliers mais que vous êtes seul.
Quelle alternative à la SCI : La SAS : une alternative à la SCI dû à sa grande souplesse
La SAS est l'une des sociétés les plus flexible dans sa constitution comme dans son fonctionnement.
En effet, cette forme de société est la plus prisée par les entrepreneurs du fait de ses nombreux avantages et peut facilement remplacer une SCI. Elle possède même des avantages de la SCI n'a pas.
• Une protection du patrimoine des associés
La SAS étant une société de capitaux, elle a une existence à part entière aux yeux des tiers. Cela a pour conséquence de protéger le patrimoine des associés de la SAS. En effet, ces derniers ne sont tenus qu'à hauteur des apports qu'ils font à la société.
La SAS fait donc écran entre les créanciers et le patrimoine personnel des associés. Autrement dit, les associés de la SAS risquent tout au plus de perdre leur apport si la société était en liquidation judiciaire.
Ce n'est pas le cas de la SCI, dont les associés ont une responsabilité illimitée face au tiers. Leur patrimoine personnel n'est donc pas protéger comme dans la SAS.
• La souplesse des actions de la SAS
La SCI est une société de personne composée de part sociale alors que la SAS est une société de capitaux composée d'action. Cette information est importante car les actions sont bien plus souples que les parts sociales, et cela a plusieurs conséquences notables.
En effet, dans la SAS, il est possible d’attribuer à certains actionnaires des actions de préférence qui leur permettent de bénéficier de droits et de prérogatives spécifiques qui les distinguent des actions ordinaires.
Une action n’équivaut donc plus à un vote et à une part fixe des dividendes mais peut conférer à l’associé des droits de vote doubles ou multiples qui affectent à l’associé un poids plus grand en assemblée ou encore, des actions avec dividende prioritaire permettant à l’associé de percevoir des dividendes prioritairement aux autres associés ou des actions dérogeant au principe de proportionnalité des apports (10% des apport est égal à 10% des dividendes).
Ainsi, si la société a pour objet la gestion locative d'un immeuble ou toute sorte de distribution des bénéfices, ceux-ci pourront être bien plus souples que dans la SCI.
| Attention : Il faudra tout de même respecter le principe de prohibition des clauses léonines. Ce sont des clauses interdites qui réservent à un associé tous les bénéfices. |
• La transmission simplifiée dans la SAS
Dans la SAS, la procédure de cession des actions est encadrée par un formalisme très simplifiée par rapport aux cessions de part sociale de la SCI.
En effet, les actions sont en principe cédées sans écrit. Ainsi, l’article L 228-1 du Code de commerce prévoit que « le transfert de propriété résulte de l’inscription des valeurs mobilières au compte de l’acquéreur ». En d’autres termes la cession se fait d’une inscription des titres au compte-titres de l’acquéreur ou du donataire.
Ce procédé est possible car dans les sociétés de capitaux, l'actionnaire n'est qu'un anonyme parmi tant d'autres. Alors que dans une SCI, qui est une société de personne avec un fort intuitu personae, la place de l'associé est plus importante.
Mais il est possible de venir limiter cette facilité de transmission des actions en instaurant une clause d'agrément qui permet de conditionner l’attribution d'actions à un tiers au vote des actionnaires.
• L'objet social de la SAS
L'objet de la SCI diffère largement de celui de la SAS en ce qu’il est exclusivement civil. En effet, il faudra bien veiller à ce que la SCI présente un caractère civil et donc qu'elle ne comporte aucun objet commercial (même accessoire). La sanction serait la requalification en société créée de fait.
Ainsi, l’achat de biens immobiliers à des fins de revente aura pour conséquence de requalifier votre activité de commerciale.
En effet, le Code de Commerce répute acte de commerce « tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, à moins que l’acquéreur n’ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux ».
Donc, Si votre projet répond à cette définition, vous devrez par conséquent choisir la SAS qui peut se permettre d'avoir un objet social plus large que la SCI.
Quelle alternative à la SCI : La SARL familiale
Cette forme de société est unique, puisqu'il s'agit de la seule société hybride existante. Cette société combine en effet les caractéristiques d'une société de personne et de capitaux.
Elle combine les avantages des deux sociétés vu précédemment (SCI et SAS). Ainsi, la SARL est une société dont les associés ont une responsabilité limitée à hauteur de leur apport fournit.
Cependant, étant composé de part sociale, elle dispose d'un fort intuitu personae, ce qui fait que la place de l'associé est de premier plan dans cette société.
De même, le fait que ce soit une société commerciale lui permet d'avoir un objet social aussi large que celui de la SAS.
Enfin, particularité de la SARL familiale, elle peut choisir entre l'impôt sur les sociétés et l'impôt sur le revenu tout comme la SCI et ce choix n'est pas temporaire comme dans la SAS.