La location de tout lieu pour le compte d’une auto-entreprise est matérialisée par un contrat de bail qui régit les droits et devoirs du bailleur et du locataire.
Du bail professionnel au bail commercial, il existe des typologies de baux qui méritent d’être d’étudier scrupuleusement en fonction des besoins de l’auto-entreprise.
Pour créer une auto-entreprise, il faut impérativement attribuer une adresse pour son siège social. En effet, il s’agit d’une démarche obligatoire dans le cadre de l’immatriculation de l’auto-entreprise. Par ailleurs, il est nécessaire d’étudier ici les différents baux possibles pour l’auto-entrepreneur.
Auto-entrepreneur et bail commercial :
Le bail commercial est conclu lorsqu’une des propriétaires souhaite louer un immeuble ou une partie d’immeuble à l’auto-entrepreneur pour l’exercice d’une l’activité en contact avec le public.
Le bail commercial est strictement encadré par la loi et soumis à des règles particulières. Ainsi, sa durée ne peut être inférieure à 9 ans.
Toutefois, le propriétaire et l’auto-entrepreneur peut y mettre fin anticipativement moyennant le respect de certaines conditions et procédures. Avant le terme, l’auto-entrepreneur dispose de la possibilité de demander son renouvellement.
En cas de refus du propriétaire, une indemnité d’éviction sera due. Bref, s’il n’y a aucun contact direct avec le public le contrat sera soumis au droit commun.
Mais, les parties ont une grande liberté contractuelle et une grande flexibilité.
Auto-entrepreneur et bail de résidence principale :
C'est un bail que l’auto-entrepreneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès son entrée dans les lieux loués à la résidence principale. Ce bail doit respecter trois conditions pour s'appliquer à un contrat de location :
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Il faut un bail d'habitation
Également connu sous le terme de "contrat de location", ce document lie entre eux le propriétaire d'un bien immobilier et l’auto-entrepreneur qui l'occupe.
Si le bien loué change d'affectation (par exemple: l’auto-entrepreneur y installe ses bureaux, mais n'y réside plus), le bail reste valable, pour sa durée et le montant du loyer, mais la protection relative à la résidence principale ne joue plus.
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Le logement doit être affecté à la résidence principale de l’auto-entrepreneur.
Il s'agit de l'endroit où l’auto-entrepreneur et, éventuellement, sa famille demeurent le plus souvent. Ce n'est donc pas nécessairement l'endroit où il est inscrit dans les registres de la population.
En cas de doute, les tribunaux se basent sur d'autres indices pour déterminer s'il s'agit bien de la résidence principale de l’auto-entrepreneur: comme, les notes de consommation d'eau, les factures de téléphone, le raccordement à la télédistribution, les renseignements émanant des services de police, l'inscription des enfants dans une école proche, ...
Si l’auto-entrepreneur a d'autres résidences (comme, par exemple, une résidence secondaire à la mer), seul son logement principal sera visé par la loi.
De même, si l'immeuble est principalement affecté à un autre usage (par exemple à l'exploitation d'un cabinet médical, ou à des bureaux), avec une habitation accessoire, la loi ne s'appliquera pas.
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Le bailleur doit marquer son accord sur l'affectation du logement à la résidence principale.
Le bailleur doit marquer son accord pour que l’auto-entrepreneur affecte le logement loué à sa résidence principale. Cet accord peut être manifesté au début du bail, ou en cours de location.
Si le l’auto-entrepreneur habite le bien à titre principal dès son installation dans l'immeuble, le bailleur ne doit pas forcément marquer son accord par écrit; par contre, un écrit sera nécessaire si le locataire décide, en cours de bail, d'y installer sa résidence principale.
Auto-entrepreneur et bail mixte :
Un bail mixte est un contrat de location d’un local utilisé à la fois à usage d’habitation et pour l’exercice d’une activité professionnelle. Ici, le bailleur ne peut pas demander la rupture anticipée d’un bail mixte.
Par contre, l’auto-entrepreneur peut quant à lui mettre fin au bail mixte à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en respectant un préavis de 3 mois en principe.
L‘auto-entrepreneur et le bail à ferme :
Le bail à ferme concerne un immeuble qui est affecté principalement à l’exploitation agricole.
Par exploitation agricole on entend l'exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente.
La durée d’un bail à ferme est au minimum et par défaut de 9 ans.
Lorsque le propriétaire d'un bien rural loué en vertu d'un bail à ferme souhaite le vendre, il doit respecter le droit de préemption que la loi sur le bail à ferme reconnaît au locataire du bien.
Le droit de préemption permet à l’auto-entrepreneur d'un bien rural loué en vertu d'un bail à ferme de passer avant n'importe quel autre acquéreur en cas de vente de ce bien.
L‘auto-entrepreneur et le bail professionnel :
Lorsque l’auto-entrepreneur souhaite prendre des locaux en location pour l’exercice d’une activité non commerciale, il aura la possibilité de conclure un bail professionnel.
Le bail professionnel est beaucoup plus souple et laisse d’avantage de libertés aux parties pour fixer les règles de fonctionnement de la location.
Contrairement au bail commercial, l’autoentrepreneur n’aura ici aucun droit au renouvellement, ce qui constitue un gros inconvénient.
Un contrat de location d'un local affecté à un usage uniquement professionnel peut être conclu uniquement par les professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
Il peut s'agir de professions libérales réglementées (experts comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...) ou non (conseils en gestion, consultants...)
Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit, même s'il n'est pas soumis une forme particulière. Un bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel.
Si le locataire y réside également, c'est un bail mixte (habitation et usage professionnel) qui doit être signé.
Auto-entrepreneur et le bail dérogatoire :
Le bail dérogatoire, est un contrat de location portant sur des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commercial ou artisanal pour une durée maximale de 3 ans. Ici, les parties ne peuvent mettre fin de façon anticipée à leur contrat.
Autrement dit, elles sont tenues par leur engagement jusqu’au terme de celui-ci. Ainsi, l’auto-entrepreneur sera tenu de continuer de verser les loyers même si il quitte les lieux avant le terme.
En somme, un auto-entrepreneur peut choisir entre :
- Un bail commercial
- Un bail de résidence principale
- Un bail mixte
- Un bail à ferme
- Un bail professionnel
- Et un bail dérogatoire