Quel est le but de la SCI ?

La société civile immobilière, ou société de gestion immobilière, est une forme juridique de société souvent mise en place afin d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Cette dernière a donc comme but l'organisation d'un patrimoine. 

Il existe différents objectifs au sein des sociétés immobilières : il y a celle de droit commun (ayant pour vocation générale la gestion des immeubles quelles possèdent), puis il y a les sociétés à statuts particuliers dont la loi définit l'objet.

La consitution d'une SCI est surtout un moyen d'optimiser la gestion de son patrimoine, tant au niveau fiscal que successoral. Nous traiterons alors des SCI de droit commun, autrement dit les sociétés de gestion immobilière. Par ailleurs connaitre l’intérêt de la création de la SCI mérite la connaissance de ses buts.

Pourquoi est-il avantageux d'éviter l'indivision en immobilier ?

Les personnes étant en état d'indivision détiennent les mêmes droits. Ainsi, l’indivision les force à s'entendre sur l'ensemble des actes de disposition et de gestion liés au bien, ils ne peuvent agir qu'avec l'accord de tous les indivisaires.

Pour éviter des différends, il est possible pour les propriétaires de prévoir l'avenir de ces biens en procédant à la création d'une société civile immobilière ayant comme finalité la gestion de ces derniers. Ici, les propriétaires ne seront liés qu’aux parts sociales correspondant à la valeur de leurs apports.

Pourquoi est-il intéressant de réduire le droit de donation en droit immobilier ?

Faire don d'un immeuble entraînera de fait le droit de donation. L'intégration de l'immeuble dans une SCI permet au donateur de faire don de parts sociales qui donneront lieu à une taxation tenant compte du passif de la Société Civile Immobilière. Le donataire paiera ainsi des droits de donation moins conséquents.

Pourquoi acheter et gérer un immeuble en couple ?

L'acquisition d'un bien immeuble par des conjoints est rendue possible avec la SCI. Il est conseillé d'anticiper la gestion et l'avenir du bien au cas où l'un des acquéreurs décédait. Il peut dès lors être très intéressant pour chacun des conjoints d'effectuer leurs apports financiers avec la société civile immobilière qui sera en charge de l'acquisition du bien. La création d'une SCI peut être avantageuse pour les couples n'étant pas mariés, car cette dernière offre la protection du concubin au cas où le partenaire décèderait.

Dans quel but faut-il opter pour un régime fiscal immobilier flexible ?

La SCI occasionne beaucoup d’avantages fiscaux. Elle offre aux associés le choix pour l'Impôt sur le Revenu, soit pour l'Impôt sur les Sociétés, ce qui peut avoir des conséquences sur la vie fiscal de la SCI.

• • Quel impôt choisir ? Nos explications sur l'IR

Le choix IR pour la SCI constitue un mode d’imposition par défaut. Ici, les bénéfices imposables sont répartis entre les associés. Le régime fiscal de l'IR est pratique pour la SCI dont le bien immobilier nécessite de nombreuses dépenses. Les associés ont le droit d’ôter de leur revenu imposable, certain parties des dépenses de la SCI en proportion avec leurs parts sociales. Dans le cas d’une difficulté financière sur le plan foncier, les associés peuvent retirer ces sommes sur leur revenu dans la limite de certaines sommes.

• • Quelle imposition choisir ? Nos renseignements sur l'IS

En optant pour une SCI à l’IS, vous avez l’option d’amortir fiscalement le bien immobilier. Cela occasionne de retirer du résultat imposable une ‘’dotation aux amortissements’’ chaque année jusqu’à la fin du plan d’amortissement. Ici, toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles. C’est le cas pour les travaux de construction et d’innovation, qui seront déductibles fiscalement grâce à l’amortissement. De plus, les frais payés pour l’acquisition d’un bien immobilier sont retirés du résultat imposable à l’IS. Enfin, lorsque le gérant de la SCI est rémunéré, sa rémunération n’est pas touchée par le résultat imposable à l’IS. A propos du revenu imposable au niveau des associés, la SCI à l’IS a également l’avantage. En effet, les associés ne sont imposés que sur les bénéfices distribués. En l’absence de bénéfices, il n’y a aucun revenu à taxer.

Comment réduire la taxe sur la plus-value immobilière ?

Lors de la cession de part de la société, si celle-ci estsoumise au régime de l’IR, l’associé sera imposé suivant les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part lui revenant. Il est cependant possible pour les cessions de parts sociales qui sont détenues depuis longtemps d'être sujettes à une exonération. Pour le régime de l'IS, c’est le régime des  plus-values  de  cession  de  valeurs  mobilières  qui  s’appliquera. Lorsque la SCI vend l'immeuble dont elle est propriétaire, dans le cas où la SCI est soumise à l'IR, chaque associé est imposé au titre de la plus-value immobilière.

Le but d’avoir une simplicité d’organisation de gestion des biens immobiliers

La création d'une SCI permet à ses associés de fixer de manière libre les modalités relatives à la prise de décisions de la société. L'intégralité des décisions revenant aux associés est prise conformément à ce qui est mentionné dans les statuts, empêchant ainsi d'éventuels blocages concernant la gestion du bien. L'adresse de domiciliation de votre SCI et d'autres éléments obligatoires se doivent aussi d'être mentionnés dans les statuts.