Démarrer une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) est actuellement une pratique très appréciée par de nombreuses personnes. Pour ce faire, créer une société est nécessaire, et il est également essentiel de suivre les procédures de création inhérentes à toutes les formes juridiques, incluant la procédure de domiciliation du siège social.
Détaillons à travers ce présent dossier les atouts essentiels liés à la domiciliation d’une société LMNP au sein d’une société de domiciliation.
Les éléments essentiels à savoir concernant la LMNP
L’activité de location meublée non professionnelle (LMNP) consiste généralement pour une personne à louer un ou plusieurs biens immobiliers meublés lui appartenant. Ce sont essentiellement les biens à usage d’habitation classique ainsi que les établissements de services qui sont concernés par ce statut.
Ainsi, la première condition pour bénéficier de ce régime est d’abord le non-dépassement de 23 000 euros concernant les recettes tirées de l’activité de LMNP. Ensuite, l’ensemble des revenus du foyer fiscal ne doivent en aucun cas être inférieurs à ces recettes en question.
Notez que le reversement vers le régime du loueur meublé professionnel serait inévitable en cas de non-respect de ces conditions substantielles.
Notez par ailleurs que l’activité doit être déclarée auprès de l’INPI en remplissant un formulaire en ligne sur le site du guichet unique, dans un délai de 15 jours à partir du début de la location.
En termes de fiscalité, les bénéfices réalisés seront imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices commerciaux et industriels (BIC).
Sous quelle forme juridique d’entreprise est-il conseillé d’exercer une activité de LMNP ?
Plusieurs formes juridiques peuvent s’adapter à l’activité de LMNP, mais seulement quelques- unes ressortent du lot. En premier lieu, l’indivision pour gérer une location meublée est une solution envisageable. On parle ici d’un fait juridique qui se caractérise par une acquisition réalisée par plusieurs personnes où chacune aura la qualité de propriétaire proportionnellement à sa contribution.
En outre, la société à responsabilité limitée (SARL) de famille peut également constituer une optique intéressante en matière de création de LMNP, même si les avantages sont conditionnés uniquement au statut « familial ». Cette forme juridique permet une imposition forfaitaire très avantageuse et offre la possibilité d’opter pour le régime BIC.
Le dirigeant d’une activité LMNP peut aussi se tourner vers la création d’une société en nom collectif ou d’une SNC. Il faudra toutefois être prudent sur deux éléments majeurs : les associés doivent exclusivement être des personnes physiques, et leur responsabilité ne sera pas limitée à leurs apports.
NB. La société civile immobilière (SCI), qui est une société patrimoniale, n’est pas compatible avec la LMNP qui est une activité commerciale.
Les atouts qu’on peut tirer de l’activité de LMNP
Pour une personne souhaitant s’investir dans la LMNP, plusieurs avantages peuvent le séduire. D’abord, ce statut est extrêmement simple à mettre en place (simple remplissage d’un formulaire en ligne). De plus, sa flexibilité est un atout non négligeable à prendre en compte, tout comme ses atouts en matière fiscale (la possibilité de récupérer la TVA pour une acquisition dans le neuf par exemple).
Les atouts fiscaux concernent principalement l’abattement de 50 % sur les revenus locatifs, la possibilité de procéder à une déduction des charges, et le fait de créer un déficit foncier ou encore le fait de réaliser un amortissement LMNP. Ce dernier avantage consiste pour l’entreprise à fixer le coût d’acquisition d’un bien et le déduire sur les bénéfices issus de l’utilisation de cedit bien (déduire du loyer de l’immeuble son coût d’acquisition).
De plus, si la forme juridique choisie offre l’éventualité d’une option pour le régime de l’impôt sur le revenu ou de l’IR, ce régime ne tiendra pas compte des amortissements (déduits au préalable pendant la location de l’immeuble), et cela par rapport au régime des plus-values LMNP. En effet, les inconvénients des plus-values seront évités en cas de revente de l’immeuble.
La domiciliation d’une société LMNP au sein d’une société de domiciliation : les avantages
Il y a des avantages notables en matière de confidentialité et de vie privée :
Il faut avant tout savoir que la domiciliation du siège social est une obligation pour toute entreprise, peu importe la forme juridique de celle-ci. Concrètement, il s’agit d’attribuer une adresse officielle à une société pour qu’elle puisse s’immatriculer aux registres officiels. Il existe plusieurs façons de procéder à la domiciliation d’une entreprise LMNP, mais la plus sollicitée actuellement est la domiciliation commerciale par l’intermédiaire d’une société de domiciliation.
Le premier avantage de cette alternative concerne la protection de la vie privée du dirigeant. En effet, en optant pour la domiciliation commerciale, ce dernier peut s’assurer que son domicile personnel restera différent du siège social de son entreprise LMNP. Ce n’est pas le cas si sa résidence joue à la fois le rôle de domicile personnel et de siège social.
Ainsi, si le dirigeant désire préserver sa vie privée en séparant son adresse professionnelle de son adresse personnelle, et que s’il n’a aucune contrainte spécifique en matière de locaux, la domiciliation commerciale par l’intermédiaire d’une société de domiciliation est clairement la solution la plus intéressante.
La domiciliation commerciale : économie d’argent et gain de temps
Le principal atout qui caractérise la domiciliation commerciale est son coût pour l’entreprise LMNP. En plus des avantages fiscaux du régime de la location meublée non professionnelle qui sont déjà très économiques, on retrouve également les tarifs très attractifs que mettent en avant les sociétés de domiciliation.
En outre, les sociétés de domiciliation possèdent généralement un service d’accueil. De ce fait, une personne sera chargée de filtrer les visites à l’entrée des locaux. Cela offrira donc un gain de temps indéniable au dirigeant dans la mesure où cela permettra d’éviter les visites inopinées de certaines personnes.
De plus, on peut trouver de nombreux opérateurs travaillant pour les sociétés de domiciliation dont la responsabilité est d’assurer plusieurs types de services (permanence d’une ligne téléphonique de l’entreprise LMNP, location de bureaux équipés pour les réunions d’affaires ou pour recevoir la clientèle, gestion personnalisée de courrier, service d’accompagnement dans la réalisation de certaines formalités juridico-administratives, etc.).
La société de domiciliation : adresses prestigieuses et services très flexibles
Un carnet d’adresses très rempli peut être mis en avant par une société de domiciliation, des adresses se localisant généralement dans des endroits ou quartiers plus que prestigieux. Ainsi, le fait d’élire l’adresse de domiciliation de l’entreprise LMNP dans de tels endroits permettra à celle-ci d’acquérir une certaine notoriété et une grande crédibilité vis-à-vis de ses clients et d’autres tiers (gagner la confiance des clients sera plus facile).
Par ailleurs, l’activité exercée par une société de domiciliation est très encadrée par la législation. Cela signifie donc que pour recourir à ses services, le dirigeant de l’entreprise LMNP doit signer un contrat de domiciliation.
Si l’on compare ce contrat à celui d’un bail commercial ordinaire, le cadre légal sera beaucoup moins contraignant puisque l’engagement au sein d’une société de domiciliation est au minimum de trois mois (renouvelable par tacite reconduction), contre 3 ans, 6 ans ou encore 9 ans pour un bail commercial classique.