Une société civile immobilière est une société dont l’objet est de nature civile et ne peut avoir un objet commercial. La société civile immobilière est formée par un groupement de personnes et ne peut être formée par une seule personne.
La société civile immobilière permet à ce groupement de personnes de gérer un ou plusieurs immeubles pour en tirer profit. Mais, avec une société civile immobilière l’achat dans le but de revendre n’est pas possible à cause du caractère civil de la société.
Donc en parlant de monter une société civile immobilière, il faut avoir un minimum de notion sur la société civile immobilière comme : l’intérêt de monter une société civile immobilière ou les avantages d’une SCI ainsi que la fiscalité d’une société civile immobilière.
L’intérêt de monter une société civile immobilière
La société civile immobilière en plus d’être un moyen d’acheter un bien immeuble et le louer pour en tirer profit, elle offre aux associés une protection de leurs patrimoines et la société civile immobilière facilite aussi la transmission des biens des associés à leurs héritiers.
La gestion d’une société civile immobilière est sous la responsabilité d’un ou plusieurs gérants. Ils doivent s’assurer du bon fonctionnement de la société comme la prise de décision pour la gestion de la SCI.
Les avantages de monter une société civile immobilière face à l’indivision
L’indivision est grevée à un bien immobilier. Le problème de l’indivision se montre au moment du partage des biens du défunt par ses héritiers.
La société civile immobilière permet d’éviter ce problème. En créant une société civile immobilière, la valeur des biens du défunt est calculée et est convertie en part dans la société civile immobilière. Cela facilite la transmission du bien car les héritiers héritent directement les parts du défunt dans la SCI qui est une solution contre l’indivision d’un immeuble.
En outre, avec une société civile immobilière, les associés peuvent s’entraider si un des associés est en difficulté financièrement. Par exemple, il est possible que les parts de l’associé dans la société civile immobilière soient rachetés par les autres associés par acte sous seing privé avec un droit d’enregistrement au taux de 5%. Par contre, sans une SCI cela n’est pas possible car il aurait été obligé de suivre les règles d’une vente classique et passé par un notaire.
Les différentes formes d’une société civile immobilière
La forme de la société civile immobilière dépend de l’objet de la société, c’est pour cette raison qu’il existe différentes formes de SCI :
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la société civile immobilière de location
La société civile immobilière de location est une forme de la SCI qui permet aux associés qui ont envie de gérer un bien immobilier en le louant. Ce sont les loyers des biens loués qui sont partagés entre les associés (le partage se fait en fonction des parts de chaque associé) et c’est aussi un moyen d’éviter le problème de l’indivision.
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La société civile immobilière familiale
La société civile immobilière familiale est généralement utilisée pour faciliter la transmission des biens de la famille de génération en génération. Les associés de la société civile immobilière familiale sont formés par les membres de la famille qui sont liés par un lien de parenté.
En effet, la transmission d’un bien à partir d’une société civile immobilière permet d’avoir des avantages fiscaux considérables car il est plus avantageux pour une famille de transmettre des parts dans la société civile immobilière que de procéder à la transmission direct d’un bien.
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La société civile immobilière de construction-vente et la société civile immobilière d’attribution
Cette forme de société civile immobilière est la forme d’une SCI qui diffère de toutes les autres formes de société civile immobilière. Car l’activité de cette forme de société civile immobilière est la construction d’un bien immobilier pour ensuite la revendre.
La société civile immobilière de construction-vente diffère de la société civile immobilière d’attribution car le but de cette dernière c’est d’acquérir ou de construire une bien immobilier mais pas dans un but de la revendre.
En tout cas, les deux formes de société civile immobilière se ressemblent en un point : quand l’objectif ou le but de la société est atteint alors la société civile immobilière de construction-vente ou la société civile immobilière d’attribution seront dissoutes.
Les règles de fiscalité d’une société civile immobilière
La société civile immobilière n’est pas une société commerciale, donc elle ne suit pas les règles d’une société commerciale. La société civile immobilière n’a pas l’obligation de publier ses comptes. La société civile immobilière doit par contre, établir une déclaration annuelle de résultat. Cette déclaration se fait sur un imprimé à télécharger sur le site www.impots.gouv.fr ou il est possible de prendre l’imprimé au centre d’impôt. .
La société civile immobilière doit déclarer ses revenus même si elle ne pas responsable du paiement de l’impôt sur le revenu. En effet, ce sont les associés qui sont imposés individuellement à titre des revenus fonciers.
Par contre, si l’associé de la société civile immobilière est une personne morale (une autre société), alors les bénéfices de la société civile immobilière sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC, à ce moment les bénéfices seront imposés au régime réel.
Dans la mesure où la société civile immobilière est en déficits, l'associé a la possibilité d’imputer ces déficits dans la limite de 10 700€ de son revenu global par an. En outre, il peut aussi compenser ce déficit avec des bénéfices fonciers.
Les démarches et formalités pour monter une SCI
Une société civile immobilière doit avoir un ou plusieurs statuts. Donc faut faire la rédaction de ces statuts. Le statut doit contenir plusieurs informations comme :
- La dénomination de la SCI ;
- L’adresse du siège social (domiciliation de votre SCI) ;
- L’objet social de la société ;
- Le capital social de la société et la façon dont le capital social a été constitué ;
- La durée d’existence de la société civile immobilière ;
- Les règles concernant le fonctionnement de la société ;
- La nomination du ou des gérants ;
Après la rédaction du statut, il faut faire une annonce d’avis de constitution d’une société civile immobilière dans un journal d’annonces légales. L’avis de constitution doit contenir :
- L’identité du dirigeant de la société ;
- La dénomination sociale de la société ;
- L’adresse du siège social ;
- Les conditions concernant la possibilité des vents des parts dans la société ;
- Le tribunal dont dépend la société.
Après avoir finalisé ces démarches, il faut faire la demande d’immatriculation de la société civile immobilière auprès du greffe du tribunal de commerce en déposant un dossier pour cette immatriculation. Ce dossier doit contenir :
- Une copie des statuts de la société ;
- Quelques exemplaires du formulaire M0 dument rempli, signé et daté ;
- Une attestation e parution de l’avis de constitution de la société ;
- Un justificatif d’identité des gérants de la société civile immobilière ;
- Une déclaration de non-condamnation des gérants ;
- Une copie d’une pièce d’identité des associés ;
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la société.