Le marchand de biens a pour activité le négoce des immeubles et des fonds de commerce. En tant que commerçant, il achète des biens immobiliers et les embellit dans le but d'y réaliser des bénéfices à la revente.
La profession de marchand de biens n’est pas réglementée. Il lui incombe en effet de connaître et d’appliquer des règles juridiques et fiscales aussi variées que celles relatives à la vente d’immeubles, la construction, la copropriété ou encore l’urbanisme.
Cette activité requiert l'intervention d'un notaire, un expert-comptable, un assureur spécialisé, la connaissance d'ordre techniques et juridiques.
Pour l’application de ce régime, il n’est pas nécessaire que l’activité de marchands de biens soit exercée à titre professionnel ni même à titre principal.
Par ailleurs, l’administration précise que l’intention spéculative, l’intention de revendre s’apprécie au moment de l’achat ou de la souscription et non à celui de la revente.
Connaitre un marchand de biens
Le marchand de biens est une personne qui achète en son nom des biens en vue de leur revente, de manière habituelle et répétitive, dont la rémunération consiste dans l’excédent de prix qu’elle réalise à la revente. Cette activité peut être exercée dans le cadre de sa profession principale, mais également à titre privé.
En effet une personne qui effectue plusieurs opérations d’achat revente peut être considérée comme ayant une activité de marchand de biens. En général, un marchand de biens réalise une grosse opération de revente tous les 6 à 18 mois.
Un marchand de biens professionnel doit cependant gérer efficacement les plus-values générées sur une opération en attendant la prochaine opération. Pour déterminer un marchand de bien il faut déterminer :
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L’exercice habituel:
Le caractère habituel des opérations s’apprécie en fonction du nombre, de la nature, du rythme et de l’importance des opérations.
L’achat d’un immeuble pour le revendre en bloc ne caractérise pas l’habitude, mais l’achat d’un immeuble pour le diviser et le revendre par appartement fait qualifier le vendeur de marchand de biens, où le particulier qui achète et revend six appartements en deux ans.
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L’intention spéculative:
L’intention spéculative s’apprécie en fonction des délais séparant les acquisitions des reventes, du montant des profits, de la situation géographique.
Ici, la personne qui acquiert un bien doit avoir l’intention de le revendre à l’origine. L’intention spéculative doit être recherchée à la date d’acquisition des immeubles et non à la date de leur cession.
La personne qui achète des immeubles pour les conserver ne fait pas un acte de commerce mais un placement.
L’intention de revendre fait en effet apparaître le désir de réaliser un bénéfice qui est le propre de l’activité commerciale. Si cette intention n’existe pas, l’opération conserve un caractère civil.
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L’importance des opérations
Il n’y a pas de règle absolue. Ainsi est considérée comme ayant la qualité de marchand de biens la personne physique ou morale qui effectue deux ou trois opérations d’achat de biens immobiliers en vue de leur revente.
Réglementation du marchant de bien
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Obligation de souscrire une assurance « dommages-ouvrage »
Le marchand de biens qui fait réaliser des travaux importants sur ses immeubles doit souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages.
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Obligation de souscrire une assurance en responsabilité décennale
Le marchand de biens est responsable des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Il doit donc être couvert à ce titre pendant 10 ans.
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Obligation de fournir les diagnostics techniques et certificats à l'acquéreur
- La garantie de superficie dans le cas d'une vente d'un lot de copropriété
les diagnostics « plomb »
les diagnostics « amiante »
les diagnostics « termites »
les diagnostics « installations intérieures d'électricité et de gaz »
les diagnostics « performance énergétique » l'état de l'installation d'assainissements non collectifs
l'état des risques naturels et technologiques.
- Dans le cas de la rénovation d'un immeuble acheté en vue de la revente
Sauf s'il s'agit de travaux de faible importance et qui ne touchent pas à la structure extérieure du bâtiment, des autorisations seront à obtenir :
permis de démolir ou de construire
déclaration préalable de travaux.
- Lors de la vente d'un immeuble d'habitation ou mixte
Si le marchand de biens s'engage, dans un délai déterminé, à réaliser des travaux et qu'il reçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison, il doit conclure avec son client :
un contrat de vente d'immeuble a rénové (VIR)
un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).
Régime fiscal du marchand de biens
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Taxe sur la valeur ajoutée
La TVA ne s’applique que sur le montant de la marge [prix de vente moins prix d’achat] et pas sur le montant du bien immobilier.
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Frais de notaire réduits
Le marchand de biens, appelé également marchand de biens rénovateur, bénéficie de frais de notaire réduits, ce qui représente un avantage fiscal très appréciable.
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Exonération des frais de mutation
S'il revend le bien immobilier dans les 5 ans ou 2 ans pour la vente à la découpe qui suit son achat, le marchand de biens est exonéré des droits de mutation (soit autour de 5% du prix de vente totale du bien total économisé.
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Contribution Foncière des Entreprises
En dehors des impôts et charges sociales, toutes les entreprises sont soumises à la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) qui auparavant s’appelait taxe professionnelle. Son montant est variable d’une ville à l’autre, généralement moins élevé dans celle totalisant un nombre d’entreprises plus important.
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Impôts sur les entreprises du marchand de biens
- Entreprise individuelle, Entreprise Individuelle à responsabilité limitée
L’entrepreneur n’a pas de salaire, mais un revenu imposable au titre des revenus fonciers. Il est responsable des dettes à titre personnel juridiquement, socialement et pénalement. Il est seul à répondre de la situation devant les tribunaux.
- Société
Le dirigeant et les associés ne sont responsables à hauteur de leur participation dans le capital. Chaque associé aura à déclarer ces dividendes au titre des salaires comme tous les salariés et sera imposé en conséquence à titre personnel cette fois.
Les salaires, charges sociales et toutes les dépenses inhérentes à l’entreprise entrent dans les charges déductibles, ce qui diminue l’imposition.
En somme tout savoir sur le statut de marchand de biens nécessite:
- De connaitre un marchand de biens
- De connaitre les réglementations du marchand de biens
- De connaitre le régime fiscal du marchand de biens