Une SCI ou une société civile immobilière est la forme de société permettant aux associés de gérer des biens immobiliers.
C’est la forme de société qui est la plus choisie par les entrepreneurs par rapport à la gestion de leur patrimoine immobilier.
La constitution d’une société civile immobilière nécessite au moins deux personnes qui mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour tirer profit de la gestion de ces biens.
En tant que société civile, en principe, une SCI doit avoir un objet social civil et non commercial.
Cependant, sous certaines conditions, une société civile immobilière peut avoir comme objet la construction en vue de la revente d’un bien immobilier ou exercer, en partie de son activité, la location d’un logement meublé, même si cette activité est considérée comme une activité commerciale.
Par ailleurs, est-il possible de louer un bureau à sa société civile immobilière. Avant de répondre à cette question, il est important de connaitre qu’est-ce qu’une SCI.
La société civile immobilière : comment la créer et comment elle fonctionne ?
Pour créer une société civile immobilière ou une SCI, plusieurs démarches sont à réaliser par les créateurs de la société.
En effet, l’immatriculation d’une SCI au registre du commerce et des sociétés nécessite le dépôt d’un dossier formé par plusieurs documents.
L’obtention de ces documents rend la réalisation des différentes démarches obligatoires.
Concernant les associés d’une SCI, comme il a été susmentionné, la société civile immobilière doit avoir aux minimums deux associés. Une SCI ne peut avoir la qualité de société unipersonnelle.
En tant que société civile, il n’est pas nécessaire pour les associés d’avoir la qualité de commerçant pour créer la société. En effet, un mineur peut devenir associé d’une SCI.
En outre, pour créer une société civile immobilière, il est obligatoire de constituer le capital social de la société.
Le capital social d’une SCI est constitué par l’ensemble de tous les apports effectués par chaque associé.
Les apports peuvent être des apports en nature (les biens apportés) et des apports numéraires pour les sommes d’argent. En contrepartie des apports, chaque associé recevra des parts sociales dans la société.
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Rappel sur les formalités de création d’une SCI
Après avoir choisi la forme de la société civile immobilière à créer (SCI de location, d’attribution, construction vente ou de jouissance), il faut passer par la rédaction des statuts.
Cette rédaction peut être effectuée par les associés eux-mêmes ou par un notaire.
Par ailleurs, il ne faut pas oublier que ce document doit contenir toutes les différentes règles par rapport à la gestion et le fonctionnement de la société ainsi que les différentes mentions obligatoires telles que la forme de la société, les apports des associés, l’objet social, la dénomination sociale, l’adresse de domiciliation, etc.
Ensuite, il faut attribuer une adresse au siège social de la SCI. Cette adresse doit être une adresse réelle et physique.
En effet, l’adresse d’une boîte postale ne peut être utilisée pour domicilier une société quelle que soit la forme juridique de celle-ci.
Le choix de l’adresse reste libre pour le créateur de la SCI. De plus, il a plusieurs options pour attribuer une adresse de domiciliation à la société.
Après la finalisation de la rédaction des statuts par la signature du document par les associés fondateurs de la société, il faut publier un avis de constitution dans un journal habilité à publier une annonce légale en fonction du siège social de la SCI.
Enfin, pour finaliser la réalisation des démarches et formalités de création d’une SCI, il faut déposer auprès du centre de formalités des entreprises le dossier pour la demande d’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés.
Ce dossier doit contenir les différents documents résultant de la réalisation des différentes démarches susmentionnées avec le formulaire M0 dument signé et complété, les différentes pièces justifiant l’identité du gérant de la SCI ainsi qu’un chèque par rapport aux frais de greffe.
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Rappel sur le fonctionnement de la SCI
Une société civile immobilière doit être dirigée par un gérant. Ce dernier doit être nommé par les associés soit au moment de la rédaction des statuts, soit avant la finalisation de ces derniers mais toujours au moment de la création de la société.
En tout cas, le nom du gérant d’une SCI doit figurer dans les statuts de la société. Le gérant peut être un des associés et il peut être une personne physique ou morale.
Concernant l’organisation et la gestion de la société, il faut se référer aux statuts de celle-ci.
À propos de la fiscalité d’une SCI, elle doit être transparente et une société civile immobilière est sous le régime d’impôt sur le revenu.
La location d’un bureau à sa SCI : ce qu’il faut savoir
Tout d’abord, il est important de préciser que louer un bureau à sa SCI est possible. En tant qu’associé de la société, ce dernier peut louer une partie de son domicile personnel ou si ce dernier à un local, il peut louer ce local pour en faire le bureau ou le siège social de la société.
Concernant l’installation du bureau de la SCI au domicile personnel de l’associé, les règles de domiciliation s’appliquent, c’est-à-dire que la location peut être limitée pour une durée de 5 ans si la SCI exerce une activité commerciale.
À la fin de ce délai, il est obligatoire pour la SCI de procéder au transfert de son siège social.
Si l’associé possède un local commercial, alors il peut louer à la SCI ce local et la signature d’un bail commercial s’impose et ce bail est régi par le régime de bail commercial.
C’est-à-dire que pour une SCI classique le contrat de bail doit avoir une durée maximum de 9 ans et pour une SCI familiale, la location du bureau ne peut excéder 3 ans.
En résumé, contrairement à une société commerciale, une SCI peut être domiciliée au domicile personnel de l’un des associés.
Pour cela, l’associé peut louer une partie de son domicilier en guise de bureau de celle-ci.
Par ailleurs, il est aussi possible de louer un local dédié à la SCI par un des associés dans ce cas, le contrat de bail sera régi par le régime de bail commercial.