Être loueur meublé non professionnel n’est pas un statut juridique en soi. Selon les termes de la loi sur la location meublée non professionnelle (LMNP), ce serait un statut fiscal. En conséquence, pour exercer cette activité, l’intéressé doit choisir un statut juridique.
Quel est donc le meilleur statut ?
L’intéressé peut aussi bien opter pour une société commerciale ou une société civile immobilière. Nous ferons un tour d’horizon sur la question dans les prochains paragraphes.
Location meublée non professionnelle : tout ce qu’il faut savoir
Avant de voir le meilleur statut pour exercer une activité de location meublée non professionnelle (LMNP), il est opportun de rappeler ce qu’il faut savoir sur celui-ci.
En quoi consiste la location meublée non professionnelle ?
La LMNP est l’alternative dont disposent les résidents en France pour faire un investissement locatif. En d’autres termes, la LMNP permet à l’intéressé d’acquérir un bien immobilier en vue de sa location et générer ainsi de revenus : le loyer.
Par ailleurs, comme son l’indique, la location meublée non professionnelle porte sur un local d’habitation garni de mobiliers permettant aux locataires de satisfaire ses besoins vitaux. La loi Macron de 2015 dispose : « La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habilité ».
Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime de la LMNP ?
Il convient de distinguer deux grandes catégories de conditions. La première catégorie de conditions est relative aux recettes de l’activité. Ce sont notamment :
- Les recettes tirées de l’activité de location meublée ne doivent pas excéder 23 000 € ;
- Les recettes réalisées doivent être inférieures aux revenus du foyer fiscal.
Il convient de souligner que le non-respect de ces conditions transforme le régime LMNP en régime LMP (loueur meublé professionnel).
La seconde catégorie de conditions est relative au local objet de location. Ce dernier doit être garni principalement des meubles suivants : une literie, des plaques de cuisson, un four, la vaisselle, luminaires, table et sièges, des étagères de rangement.
Il convient de noter que les locaux ci-après peuvent faire l’objet d’une location meublée non professionnelle :
- les maisons et appartements meublés ;
- les mobiles-homes ;
- les résidences de services et les maisons de retraite.
Quelles sont les règles de fiscalité de la LMNP ?
Les bénéfices réalisés au titre de l’activité de location meublée non professionnelle sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par ailleurs, le loueur meublé non professionnel dispose le choix entre : le régime micro-BIC soit le régime réel. Il convient de souligner que :
- Lorsque les bénéfices sont inférieurs à 77 700 €, ils sont imposables au régime micro-BIC. En conséquence, un abattement de 50% pour les meublés classiques et un abattement de 71% pour les meublés de tourisme sont applicables ;
- Quand les revenus sont supérieurs à 77 700 €, ils sont imposables au régime réel. Dans ce cas, le propriétaire peut déduire des recettes les charges liées à la location du bien (taux d’intérêt d’emprunt, frais de gestion locative, travaux, etc.).
Statut juridique pour location meublée non professionnelle : les différentes alternatives
Si l’on se réfère aux dispositions du Code de commerce et le Code civil, il existe plusieurs alternatives possibles. Par ailleurs, elles ne sont pas toutes adéquates pour exercer en LMNP. Nous avons relevé le plus avantageux.
LMNP en SARL de famille
La SARL de famille ou SARL familiale, comme son nom le définit parfaitement, est une SARL caractérisée par la qualité de ses associés. Ces derniers sont des personnes liées par alliance et parenté. Ce sont des membres d’une famille. C’est l’alternative pour mener à bien un projet immobilier en famille.
L’un des avantages de ce statut juridique pour l’exercice de son activité de LMNP est son régime fiscal. On peut citer notamment :
- Possibilité de choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés ;
- Bénéficier des avantages fiscaux du régime de la LMNP en matière d’amortissement.
Il convient de noter que la revente de biens immobiliers d’une SARL familiale implique l’imposition de la plus-value perçue par chaque associé. Par ailleurs, opter pour la SARL de famille pour la LMNP facilite la transmission patrimoniale (à moindre coût).
LMNP en EURL
Pour rappel, l’EURL ou entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée est une SARL avec un seul associé. Opter pour cette forme juridique représente de nombreux avantages.
En premier lieu, être le seul maître à bord dans une aventure entrepreneuriale permet de prendre la décision unilatéralement, sans passer par la procédure de prise de décision en assemblée des associés. En d’autres termes, la gestion et le contrôle sont facilités.
Dans un second lieu, les amortissements et les autres charges seront déduits des loyers. En outre, la transmission des biens immobiliers de l’EURL est fiscalement intéressante.
LMNP en SNC
La SNC est l’acronyme donné à la société en nom collectif. Ce statut juridique est parmi les statuts pour exercer une location meublée non professionnelle.
Il convient de rappeler l’une des particularités de ce régime juridique. En SNC, les associés sont solidairement et indéfiniment responsables. En outre, les associés doivent avoir la qualité de commerçant.
Par ailleurs, la SNC bénéficie d’une transparence fiscale. Ce qui est intéressant pour se lancer en location meublée non professionnelle.
LMNP en SCI
La SCI n’est autre que la société civile immobilière. Ce dernier est une alternative facilitant la gestion de bien immobilier. Les dispositions légales permettent le cumul de ces deux régimes. Toutefois, des conditions doivent être remplies :
- Les recettes tirées de la LMNP (loyers et charges locatives) ne doivent pas excéder 23 000 € par an ;
- La LMNP est exercée de manière occasionnelle. Il convient de souligner une exception à cette règle. Cela concerne la SCI à l’impôt sur les sociétés. En effet, elle peut bénéficier du régime de loueur meublé non professionnel sans remplir les conditions.
NOTE : Le cumul SCI et LMNP n’est pas sans conséquence sur la fiscalité.