La SCCV ou SCI de construction-vente est un régime social prévu pour les associés souhaitant disposer d’une société constituée uniquement en vue de la construction puis de la revente d’un bien immobilier déterminé.
Il s'agit donc d'un type de société civile très spécifique dont l'objet social est extrêmement précis. L'achèvement de la construction suivi de la revente d'un bien clairement identifié permet ainsi une dissolution de plein droit de la SCCV en raison de la réalisation de ce pourquoi elle a été constituée.
Dans le cadre de la SCCV les associés perçoivent les bénéfices issus de la vente du bien achevé selon à hauteur de leur part dans le capital social. Il s'agit donc clairement d'une société pensée pour des intervenants spécialisés de l'immobilier, qui choisissent ce statut juridique en raison de ses nombreux avantages et notamment de sa grande souplesse.
Nous vous proposons à travers cet article de faire le tour du régime de la SCI construction vente, son fonctionnement, ses avantages, ses limites, sa constitution… afin de bien cerner tous les enjeux avant de créer une société en ligne.
Caractéristiques principales de la SCCV
La SCCV a donc pour principale particularité de disposer d'un objet social clairement établi. Il est donc quasiment impossible que la SCI de construction-vente puisse atteindre la durée maximale d'une société en droit français, c'est-à-dire 99 ans.
La SCCV reprend la grande majorité des règles applicables à une SCI classique. Nous retrouverons donc dans ce régime la responsabilité illimitée et solidaire des différents associés, l'absence de limite ou de minimum au capital social et l'obligation de disposer d'au moins 2 associés pouvant être des personnes physiques ou morales.
La SCCV constitue la seule forme juridique en capacité de revendre un bien immobilier pour en tirer profit et d’en faire sa seule activité, une activité purement commerciale.
En pratique ce régime de société de personnes est principalement employé par les promoteurs immobiliers qui décident de monter une SCCV spécifique pour chaque projet de promotion immobilière. Ainsi, à l'issue de la construction et de la revente du dernier lot de chaque programme la SCCV s'éteint donc automatiquement.
Dans ce type de cas les associés de la SCCV sont très fréquemment des personnes morales, au premier rang desquels la société chargée de la promotion immobilière elle-même.
Comment constituer une SCI de construction-vente ?
La création d'une SCCV nécessite l'accomplissement de certaines formalités strictement encadrées.
Avant toute chose il est primordial de s'attarder sur la rédaction des statuts qui contiennent toutes les dispositions régissant le fonctionnement et l'administration futur de la société. Une rédaction qui s'avère donc cruciale pour la réussite du projet de SCCV.
C'est pourquoi il est fortement recommandé de se faire conseiller ou accompagner par un spécialiste du droit comme le font d'ailleurs les promoteurs immobiliers qui constituent généralement leur SCCV avec l'aide de notaires ou d'avocats.
La constitution d'une SCCV nécessite le dépôt d'un dossier complet auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE), qui une fois le dossier validé transmet celui-ci au greffe du tribunal de commerce compétent. Le Greffe procède alors à son immatriculation afin de lui conférer une personnalité juridique distincte c'est-à-dire une existence légale.
Ce dossier et notamment composé des pièces suivantes:
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un exemplaire des statuts de la SCCV
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un justificatif de la Libération du capital social accompagné du rapport du commissaire aux comptes en cas d'apport en nature
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l'acte de nomination du gérant de la SCCV ainsi que son attestation de non-condamnation certifiant qu'il est en mesure et en droit de gérer une société
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l'attestation de publication d'un avis de constitution au sein d'un journal d'annonces légales publiant dans le département du siège social de la société
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un formulaire M0 dûment complété et signé par le représentant légal
SCCV : Les atouts de cette forme juridique
Nous l'avons dit en préambule, la SCCV est une société présentant une grande souplesse mais également d'autres avantages comme nous allons l'évoquer à présent.
En premier lieu la SCCV permet une revente immédiate du bien achevé sans devoir respecter de période de détention minimale.
Sur le plan fiscal la SCI de construction-vente est assujettie à l'impôt sur le revenu. Autrement dit, seuls ses associés paient des impôts sur les bénéfices dégagés par la société. la SCCV elle-même ne sera donc redevable d’aucun impôt particulier tel que l'impôt sur les sociétés. La SCCV est donc dite transparente puisqu'elle ne s’interpose pas entre l'administration fiscale et les associés imposés directement. Des associés imposées au titre des revenus fonciers à hauteur de leur participation respective dans le capital social, tout en respectant le barème applicable à chacun.
Par ailleurs, toute personne physique ou morale est en mesure de devenir associée d'une SCCV, et ce quelle que soit sa qualité, sa forme juridique ou encore sa nationalité. La SCCV peut-être ainsi constituée de 2 personnes morales étrangères, ce qui intéresse tout particulièrement certains promoteurs d'envergure internationale.
Enfin, notons que l'absence d'un capital minimal requis peut constituer un avantage majeur. En effet, la plupart des SCCV bien que manipulant des projets immobiliers de plusieurs millions d'euros ne disposent généralement que d'un capital extrêmement réduit ce qui permet de réduire fortement les sommes requises par exemple dans le cadre de la création d'une SCI de construction-vente.
SCCV : Les limites de cette forme juridique
La SCCV ne peut-être utilisée pour une gestion de patrimoine simple ou encore dans le cadre d'une opération de restauration / de réaménagement d'un bien immobilier existant. En effet la SCI de construction-vente ne peut être employée que dans le cadre d'une construction neuve d'un immeuble ou d'une maison.
Ainsi, si une SCCV achète un terrain en vue d'y construire des logements neufs et qu’il s'avère finalement que le terrain est revendu en l'état, l'activité de construction vente n'est plus caractérisée mais remplacée par une activité de marchand de biens. Ce qui impose dès lors l'application de l'impôt sur les sociétés ainsi qu’un éventuel rattrapage fiscal pouvant s’avérer désastreux.
En outre, il pourrait être logiquement considéré étant donné l'activité purement commerciale de la SCCV, qu’elle devrait être assujettie à l'impôt sur les sociétés. Il n'en est pourtant rien puisque le législateur impose à la SCCV le régime fiscal de l'impôt sur le revenu, sans aucune faculté d'option en faveur de l'impôt sur les sociétés. Les associés de la SCCV n’ont dès lors aucune liberté concernant leur régime fiscal.
Précisons enfin que la SCCV est dissoute et liquidée à l'issue de chaque opération de construction vente, ce qui entraîne pour les promoteurs et autres professionnels de l'immobilier des frais de liquidation sur chaque opération immobilière.