Au domicile du mandataire social, dans une pépinière, auprès d’une société de domiciliation ou dans un local commercial, telles sont les alternatives qui se présentent à l’entrepreneur. En effet, une entreprise peut choisir l’une de ces alternatives comme siège social.
Le recours au local commercial comme siège social, bien qu’onéreux, est une option prisée par de nombreux entrepreneurs français. La domiciliation dans un local commercial se caractérise par un contrat communément appelé : bail commercial.
Le bail commercial a été strictement encadré par le législateur afin d’assurer la protection de l’entrepreneur. Aussi, étant d’ordre public, il importe de mettre en exergue les règles relatives au bail commercial.
Le bail commercial et la législation en vigueur
De prime abord, avant de se domicilier dans un local commercial et de se lancer dans la conclusion d’un contrat de bail à cet effet, il est judicieux de connaître les législations.
D’une part, le bail commercial est régi par le code de commerce. Ce Code prévoit toutes les dispositions relatives à la formation du bail, les modalités d’exécution ainsi que la fin du bail.
D’autre part, la loi Pinel de 2014 a apporté des modifications au régime du bail commercial. Ainsi, en vertu de cette loi, il est interdit la pratique du bail ferme, sous certaines conditions. Ce dernier est un contrat qui prévoit une clause interdisant le renouvellement anticipé du bail par le locataire.
Enfin, le Code général des impôts prévoit le bail commercial. Ainsi, tout entrepreneur domiciliant dans un local commercial est redevable à la taxe foncière ainsi qu’à toutes les taxes et redevances relatives à l’utilisation d’un local.
Toutes les règles les qui concernent les parties contractantes au bail commercial
Les parties contractantes au bail commercial sont : d’une part le bailleur ; et d’autre part, le preneur ou l’entrepreneur. Ces deux parties doivent remplir à certaines conditions et doivent impérativement respecter des obligations.
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Les conditions relatives aux parties
D’une part, en ce qui concerne le bailleur. Celui-ci peut être aussi bien une personne physique ou une personne morale. La loi n’a pas précisé si le bailleur est propriétaire ou non. La qualité de propriétaire est indifférente. Toutefois, le bailleur doit être capable selon les règles du Code civil.
D’autre part, en ce qui concerne le preneur. Il doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou inscrit au répertoire des métiers.
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Les obligations des parties
Le bailleur doit respecter les obligations suivantes :
- Mettre à la disposition du preneur ou locataire les locaux ainsi que l’adresse ;
- Mettre en place toutes les dispositions nécessaires pour garantir la jouissance paisible et en sécurité des biens loués ;
- Informer le locataire sur les risques naturels et technologiques.
Quant au preneur ou locataire, il doit respecter les obligations suivantes :
- Utiliser les locaux convenablement, selon les dispositions du contrat de bail ;
- Payer le loyer dans les délais prévus.
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Les règles relatives au local loué
Selon la loi, le bail commercial se porte sur un immeuble ou un local destiné à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel et artisanal. En tant qu’immeuble, le local correspond à un bâtiment ou à une construction. Ce qui exclut les terrains nus ainsi que les constructions mobiles.
En outre, la loi a encadré la destination du local. De toute évidence, comme on l’a évoqué, le local doit être affecté à l’exploitation commerciale ou artisanale. Le locataire ne peut modifier l’usage des lieux loués et l’affectation des lieux, tel qu’il est fixé par le contrat.
Il est toutefois possible de prévoir une déspécialisation afin de permettre à l’entrepreneur d’adapter ses activités aux circonstances économiques. La déspécialisation peut être partielle ou totale.
Les règles relatives à la durée du bail
Selon les dispositions légales, la durée du bail commercial est de 9 ans. Pour assurer la protection de l’entrepreneur locataire et étant d’ordre public, cette durée ne peut être dérogée par les parties. Toutefois, les parties peuvent prévoir une durée supérieure. En revanche, il existe des baux à courte durée ne pouvant excéder 3 ans.
Quant au renouvellement du contrat, selon les dispositions du Code de commerce, ce droit ne peut être invoqué que le propriétaire. Le renouvellement doit suivre une procédure, soit judiciaire soit extrajudiciaire selon les circonstances.
Il importe de souligner qu’une reconduction tacite est possible. À défaut de congé par l’une des parties, la reconduction tacite est possible.
Les règles relatives au loyer à prendre en compte
Le loyer est la somme en contrepartie de la jouissance des lieux. Le locataire est tenu de payer cette somme. La périodicité des paiements dépend de la volonté des parties. Il faut que le montant du loyer soit déterminé ou déterminable, réel et sérieux.
Le loyer peut faire l’objet de modification. En effet, pour des raisons économiques, le loyer ne peut pas rester immuable pour toute la durée du contrat. La révision peut être demandée par le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, tous les trois ans. C’est la règle de la révision triennale du loyer.
Les règles relatives à la fin du bail commercial
Le contrat de bail prend fin à l’arrivée de son terme. Toutefois, il est possible de mettre fin au contrat avant ce terme. Pour procéder à la résiliation, celui qui a l’initiative du congé du bail doit notifier l’autre partie par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est à préciser que l’initiative doit être motivée.
Mais quels peuvent être les motifs de la résiliation d’un contrat de bail ?
Dans les cas suivants, la résiliation est possible :
- D’un commun accord du locataire et du bailleur ;
- Par application d’une clause résolutoire ;
- Lorsque l’une des parties n’honore pas ses obligations. La plupart du temps, on assiste à une résiliation judiciaire.
Pour conclure, il est important de retenir toutes ces règles avant de recourir à la domiciliation dans un local commercial. La connaissance de ces règles garantit une protection et une sécurité dans la jouissance des locaux et dans l’exécution du contrat.