Vous avez un groupe d’amis dynamique et entreprenant ? Alors il est peut-être temps de s’associer, et de créer votre propre SCI ! Mais avant, il faut savoir sur le bout des doigts ce qu’est une SCI, et comment elle fonctionne.
Les sociétés civiles immobilières sont des sociétés où plusieurs personnes apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent. Dès lors, chaque apporteur récupère les parts sociales qui correspondent à son apport. Quant à la société, elle devient propriétaire de leur quote-part.
Lorsqu’on décide de créer une société civile immobilière, ce n’est pas pour réunir des associés qui vont réaliser ensemble un objet social. Et encore moins pour partager les bénéfices ou les économies. Non, quand on recourt à une société civile immobilière, c’est surtout pour intégrer ses immeubles dans une structure autonome. Et cette structure autonome est dotée de la personnalité morale, administrée par un gérant.
Ce qui signifie que cette société est d’abord un instrument de gestion et de transmission du patrimoine personnel. Ensuite, grâce à la facilité à laquelle on la constitue et de son extrême souplesse, la société civile immobilière est l’outil idéal pour les amis qui veulent investir ensemble et faire croître leur patrimoine. En effet, c’est un formidable outil juridique de gestion et de transmission du patrimoine.
Créer une SCI entre amis : Les avantages
Il y a plein d’avantages à créer une SCI entre amis !
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Une meilleure gestion du patrimoine immobilier
Le premier avantage est de loin la facilité. Car gérer un patrimoine immobilier est toujours plus aisé lorsque ce patrimoine appartient à plusieurs personnes. Ainsi, les futurs associés qui créent une SCI vont détenir des parts de la SCI. Néanmoins, c'est bien la SCI qui sera propriétaire du bien immobilier.
L’autre variable à prendre en considération, c’est qu’acheter un bien immobilier à plusieurs entre amis via une société civile immobilière permet de ne pas avoir le statut contraignant de l’indivision, ou de la copropriété. En effet, concernant le régime de l’indivision, tout indivisaire peut mettre en vente sa quote- part sans que les autres puissent s’y opposer. À défaut de rachat (par un co-indivisaire, ou par un tiers), le bien doit être vendu. Ces types de SCI permettent donc de contourner la rigidité de l’indivision et le risque de voir ses biens vendus.
Car si chacun des associés possèdent bien des parts de la société, les biens qui la composent, eux, appartiennent juridiquement à la société. Aussi, le régime de l’indivision nécessite que toutes les décisions qui concernent le bien immobilité soit prise à l’unanimité des indivisaires. Alors que dans une société civile immobilière, il suffit de désigner un gérant qui traite toutes les affaires courantes, des travaux au changement d’un équipement, en passant par la mise en location. Finalement, même lorsque les objectifs des associés divergent, constituer une SCI reste avantageux. Imaginons que l’un des associés souhaite investir dans l’immobilier pour trouver un logement, tandis que l’autre veut se constituer un patrimoine à long terme. Et bien, la société civile immobilière peut répondre aux divers objectifs des associés, assurant le logement de l’un, tout en permettant l’investissement immobilier recherché par l’autre.
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Une meilleure crédibilité face aux banques
La SCI permet aussi d’acheter un bien immobilier que vous n’auriez pas pu, même en rêve, acquérir tout seul.
Effectivement, si vous sollicitez l’obtention d'un crédit immobilier à un établissement de crédit, vous pourriez avoir du mal à décrocher ce crédit immobilier étant donné votre situation financière.
La SCI, contrairement à vous, aura davantage de chance puisque la banque pourra se prévaloir de la garantie de paiement de tous les associés. Cette structure permet donc de partager les charges du bien immobilier. Tout en modérant le risque d'une acquisition immobilière.
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Une grande souplesse fiscale
Les associés d’une SCI peuvent opter soit pour l’IR, soit pour l’IS. Cette souplesse dans le choix du régime social est une stratégie permettant d’optimiser leur patrimoine immobilier. En effet, si les associés optent pour le régime fiscal de l’IR, les revenus perçus par la société pour la location d’un immeuble seront directement imposés chez chacun des associés, au titre des revenus fonciers, comme si chacun d’entre eux avait touché directement la quote- part de revenu lui revenant.
Fiscalement parlant, c’est comme s’il n’y avait pas de société. À l’inverse, si les associés de la SCI ont opté pour l’IS, l’impôt est payé par la société, et non par les associés. En effet, les dividendes de la SCI peuvent être distribuées à ses associés. Ces derniers seront alors imposés à l’impôt sur le revenu dans les mains de chaque associé.
Ainsi, si la SCI ne verse aucune dividende, les associés ne subissent aucune imposition à l’IR.
| Bon à savoir : Souvent les premières années la SCI ne réalise pas de bénéfices, car les revenus servent surtout à payer les crédits immobiliers qui ont permis d’acquérir les immeubles de la SCI. |
La création d'une SCI entre amis
Vous vous êtes concertés, et vous êtes motivés ? Il est temps d’analyser quelles démarches
sont nécessaires afin que vous et vos amis créiez votre SCI.
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La rédaction des statuts
Dès l’instant où l’on rédige les statuts d’une SCI, c’est le signal qui témoigne de votre volonté de créer votre société civile immobilière.
Ces statuts constituent un moyen de preuve du contrat de société. Les associés devront les déposer à l’INPI au moment de l’immatriculation, pour informer les tiers sur les caractéristiques essentielles de la SCI.
En tant que document obligatoire, les statuts de la SCI doivent comprendre plusieurs mentions :
- Le nom de la SCI : Cela permet certaines prévisions légales particulières, s'appliquant à la société tout juste constituée (durée de l'exercice social, nombre d'associé exigé, capital social minimum…).
- Les noms des associés de la SCI : Ils doivent être au moins deux. Aucune condition de capacité n'est requise. De ce fait, un majeur sous tutelle, un interdit de commerce ou encore un fonctionnaire peuvent entrer dans une SCI.
- L’objet social de la SCI : Bien veiller à ce qu'il présente un caractère civil, et donc qu'il ne comporte aucun objet commercial (même accessoire). La sanction serait la requalification en société créée de fait.
- Le capital social de la SCI : Les associés doivent faire des apports à celle-ci pour constituer le capital social. Dans la SCI, aucun capital minimum est exigé et il n'y a pas de délai légal pour la libération des apports. De plus les apports nature et en industrie sont autorisé, mais ne rentre pas dans la constitution du capital social.
- La durée de vie de la SCI : Celle-ci ne doit pas dépasser 99 ans.
- Le siège social de la SCI : Les statuts doivent fixer l'adresse de domiciliation de votre SCI . Cette précision permettra de déterminer sa nationalité. Elle permettra également d'identifier les juridictions territorialement compétentes si la SCI est poursuivie en justice.
- Le fonctionnement de la SCI : Cela désigne la mention de la libération des parts et du dépôt des fonds, ou encore la nomination du dirigeant, ses pouvoirs ou bien sa rémunération.
| Bon à savoir : Lorsque vous nommez un gérant, il faut bien définir son rôle et délimiter son pouvoir de décision avec précision. Car en tant que représentant légal de la société, il signera les contrats, pourra ouvrir un compte bancaire, réaliser des travaux etc… |
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L’attestation de dépôt des fonds
Une fois que les statuts sont bien rédigés, il faut ouvrir un compte professionnel au nom de votre SCI. C’est là que vous verserez les fonds nécessaires à la constitution du capital social.
| Bon à savoir : à la suite de quoi les fonds seront bloqués, ou consignés, jusqu’à ce que vous présentiez l’extrait K-Bis. Donc vous ne pourrez pas disposer de vos acquis immédiatement. |
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La publication de l’avis de constitution au journal d’annonces légales
Pour informer les tiers que vous avez créé votre SCI, il faut publier une annonce légale via un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL).
La publication de l’annonce légale pour la constitution de votre SCI doit être demandée après la signature des statuts et avant l'immatriculation de l'entreprise au registre du commerce et des sociétés.
| Bon à savoir : Il y a différentes façons de publier votre annonce légale. Le plus simple |
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L'immatriculation de la SCI
La demande d’immatriculation auprès du centre des formalités d’entreprises (CFE) ou à l'INPI est une étape capitale dans le sens où elle donne droit à la SCI d’exercer son activité.
Tant que la SCI n’est pas immatriculée au RCS, elle n’existe pas. En effet, après avoir accompli l’ensemble des démarches ci-dessus, et complété la déclaration de création de la SCI ( formulaire M0 ), il faudra déposer une demande d’immatriculation à l’INPI.