Avec plus de 700 000 SCI en France d’après les dernières statistiques de l’Insee, la SCI (société civile immobilière) demeure un régime particulièrement apprécié et recherché en raison de ses atouts indéniables en matière de gestion et de transmission du patrimoine.
Prévue par les articles 1832 et suivants du Code civil, la SCI est immatriculée et bénéficie à ce titre d’une personnalité juridique propre.
Elle peut être déclinée en SCI de gestion classique, SCI d’attribution, SCI de construction vente ou en SCI familiale.
Cette dernière forme de société est alors constituée par plusieurs associés issus de la même famille dans le seul but de gérer le patrimoine familial ou de faciliter sa transmission aux descendants.
La SCI familiale fonctionne sur le même principe que la SCI classique, mais dispose néanmoins de quelques spécificités essentiellement sur le plan fiscal.
Afin de vous permettre de mieux comprendre ce qu’est la SCI de famille, Les Tricolores vous proposent à travers cet article de faire le point sur les caractéristiques et particularités de ce statut avant de créer votre société en ligne.
Définition de la SCI familiale
La SCI et une société civile qui permet la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers.
Elle vise donc pour plusieurs associés à gérer un patrimoine en commun, en partager les bénéfices et contribuer aux dettes éventuelles ensemble.
Mais elle peut également prendre la forme d’une SCI familiale dans le but de gérer un patrimoine entre associés membres de la même famille, ou de préparer la transmission de ce même patrimoine.
C'est pourquoi on parle de SCI familiale lorsque les associés disposent entre eux d'un lien de parenté ou d'alliance (incluant le PACS).
Comme pour toute forme juridique de personnes la responsabilité des associés est illimitée. cela signifie que lorsque la SCI familiale ne peux plus répondre de ses dettes les créanciers peuvent alors se tourner vers n'importe quel associé de la SCI.
Des associés qui sont en effet indéfiniment responsables des dettes contractées par la société.
Une caractéristique qui peut être particulièrement contraignante et dangereuse en particulier lorsque des enfants se retrouvent associés de la SCI.
Rappelons ici que la SCI familiale ne peut être constituée qu'autour de deux associés ou plus, mais qu'il n'est prévu aucun montant minimal pour le capital.
Les apports peuvent par ailleurs s'effectuer en numéraire ou en nature, c'est-à-dire sous forme de bien immobilier apporté au capital de la société.
La liberté statutaire permet par ailleurs aux associés de prévoir un régime spécifique de répartition des bénéfices mais également de soumettre à autorisation préalable la cession de parts sociales.
Ceci afin d'éviter qu'un tiers non membre de la famille puisse intégrer la société.
Pourquoi créer une SCI familiale?
La SCI constitue probablement la meilleure solution de gestion en commun d'un patrimoine. En effet, le mécanisme concurrent qui s'en rapproche le plus et celui de l'indivision. Or l'indivision constitue un régime extrêmement rigide nécessitant l'unanimité pour toute prise de décision et compliquant la sortie d'un individu de l’indivision.
Sans compter que les associés ne sont pas libres d'établir leurs propres règles de fonctionnement et de gestion.
Pour sa part la SCI familiale offre une certaine souplesse en permettant justement aux associés de définir des règles spécifiques adaptées à leurs besoins notamment en matière de cession des parts comme nous venons de l'évoquer, mais également de pouvoirs du gérant et de procédure décisionnelle.
Par ailleurs la SCI familiale permet de transmettre de manière simplifiée un patrimoine immobilier à ses enfants.
Tout simplement parce que la SCI permet de bénéficier de l'avantage dit de la pierre papier, offrant ainsi la possibilité de décomposer un bien immobilier en titres, d'effectuer une donation d'un montant ne dépassant pas les plafonds d'exonération légaux, ou encore de permettre la transmission sous forme de démembrement de propriété des parts de la SCI.
Le démembrement de propriété peut donc être pleinement exploité grâce à la SCI familiale.
Il s’agit alors de permettre aux parents de garder la maîtrise sur le patrimoine immobilier en conservant notamment l'usufruit, donc la jouissance, tout en transmettant de leur vivant la nue-propriété des biens. Rappelons ici que le démembrement de propriété ainsi que les parts de la SCI bénéficient d'un mécanisme de décote qui s'avère fiscalement très avantageux, du fait d'une valeur fictivement dévaluée.
Une option fiscale avantageuse
Comme toute société la SCI familiale dégage en certain nombre de revenus notamment sous la forme de loyers.
Ces revenus sont imposés à l'instar de tout autre société suivant le régime de l'impôt sur le revenu ou sur les sociétés.
Le premier fonctionne selon un mécanisme de barème progressif variant selon l'ensemble des revenus d'un individu tandis que le second fonctionne sur une base forfaitaire.
Ainsi le taux de base pour l'impôt sur les sociétés est actuellement de 28 %, tandis qu'un taux réduit de 15 % s'applique sur les 42 500 premiers euros de chiffre d'affaires, et de 28 % Pour le chiffre d'affaire inférieur à 500 000 €.
Dans le cadre de l'impôt sur le revenu les associés sont imposés directement pour les revenus qu'ils perçoivent de la société suivant leur part dans le capital social.
On parle alors de SCI transparente par opposition à la SCI opaque soumise à l'impôt sur les sociétés, dans laquelle les bénéfices sont imposés directement avant même toute distribution éventuelle aux associés.
La SCI familiale bénéficie d'une option entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés (sauf lorsqu’une activité commerciale est exercée, comme par exemple la location meublée).
Cette option doit être notifiée à l'administration fiscale par écrit sous forme de courrier recommandé avec avis de réception.
Elle peut-être décidée à l'unanimité des associés sauf disposition contraire des statuts. Cette option doit impérativement être effectuée avant la fin du 3e mois de l'exercice en cours pour lequel la SCI souhaite être pour la première fois assujettie à l’un des régimes fiscaux.
Il est donc permis aux associés d’effectuer leurs calcules et simulations, et ainsi de sélectionner le régime fiscal qui leur est le plus favorable, un atout important de la SCI familiale.
Les modalités de fonctionnement de la SCI familiale
Le fonctionnement de la SCI est librement organisé par les associés de celle-ci. Un gérant ou plusieurs co-gérants doivent être désignés pour administrer les affaires courantes et appliquer les décisions prises par les associés.
Les règles de fonctionnement applicables notamment aux prises de décisions, mais également les pouvoirs et attributions de chacun sont définis statutairement.
Il est généralement à cette occasion prévu dans le cadre d'une SCI familiale une clause d'agrément visant à contrôler l'accès à la société vis-à-vis des personnes extérieures à la famille, des clauses de limitation des pouvoirs du gérant ou encore des règles de nominations particulières pour ce dernier.
Compte tenu de l'importance cruciale des dispositions statutaires pour le bon fonctionnement durable de la SCI familiale, il est fortement recommandé de consulter un juriste expérimenté pour vous accompagner dans leur bonne rédaction.
Formalités de constitution de la SCI familiale
La création et l'enregistrement d'une SCI familiale visant à lui donner une existence et une personnalité juridique propre, nécessitent l'engagement d'une procédure et de formalités spécifiques.
Rappelons ici que les statuts ont une importance capitale, puisqu'ils déterminent l'organisation et le mode de fonctionnement de la société dans ses moindres détails.
Il sera nécessaire de respecter certains mentions devant apparaître telle que l'adresse de domiciliation de votre SCI, y compris les règles applicables pour les prises de décisions.
Sa rédaction doit donc être effectuée avec le plus grand soin pour éviter des situations de blocage en cas de conflit entre associés.
La procédure de constitution et d'immatriculation de la SCI nécessite d'accomplir les formalités suivantes:
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Parution d'une annonce dans un journal d'annonces légales visant pas informer les tiers de la constitution de la SCI
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Apport des biens au capital social de la SCI ou libération du capital social sur un compte bloqué
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Attestation de non-condamnation du gérant désigné de la SCI afin de s'assurer qu'il n'est pas frappé d'une interdiction de gérer la société
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Dépôt d'un dossier d'immatriculation auprès du Centre de Formalités des Entreprises contenant les justificatifs de l'ensemble des étapes précédentes, ainsi qu'un formulaire M0 rempli et signé par le gérant. Ce dossier une fois contrôler et valider sera transmis au greffe du tribunal de commerce qui sera chargé d'immatriculer définitivement la société.