Lorsqu’il est question de société immobilière, on ne parle pas particulièrement d’une forme juridique. En effet, une société immobilière est une société dont l’objet social est la gestion d’un patrimoine immobilier. Pour ce faire, la loi, notamment le Code civil, a permis de constituer une société civile immobilière ou SCI. Ce régime juridique a connu un grand succès aussi bien auprès des professionnels qu’auprès des particuliers. Pour preuve, la France compte plus d’un million de SCI inscrites au registre de commerce et des sociétés. La SCI doit son succès à son régime juridique avantageux et intéressant. Avant d’aborder les démarches à suivre pour créer une société immobilière, il convient de faire un rappel sur certains points.
Créer une société immobilière : intérêt et les différentes formes
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Pourquoi créer une société civile immobilière ?
Comme évoqué ci-dessus, la SCI est un mode de gestion d’un patrimoine immobilier. Ainsi, une société civile immobilière est créée pour permettre à une ou plusieurs personnes de mettre en commun un bien immobilier ou d’acquérir un bien immobilier. Ainsi, le premier intérêt de la création d’une SCI est la possibilité d’acheter un immobilier à plusieurs. Chaque associé détient une part sociale sur l’immeuble.
En outre, le régime juridique de la société civile immobilière est un moyen pour pallier au souci d’indivision. Entre autres, elle permet d’organiser la gestion d’un bien immobilier en situation d’indivision suite à un divorce ou suite à l’ouverture d’une succession.
Adopter la société civile immobilière facilite la transmission du patrimoine. En effet, il y aura lieu uniquement la transmission des parts sociales.
Enfin, la SCI permet de bénéficier un avantage en ce qui concerne la plus-value de cession. C’est notamment un abattement de 2 % jusqu’à la 16e détention, et de 6 % pour la 30e année de détention.
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Quels sont les différents types de société civile immobilière ?
On distingue principalement 5 formes de société civile immobilière. Ce sont, en l’occurrence : la SCI de location, la SCI familiale, la SCI d’attribution, la SCI de construction-vente et la SCI de jouissance. Ces formes répondent aux objectifs de la SCI qui sont : gestion d’immeubles, mise en location d’immeubles et construction d’immeubles pour leur vente.
La société civile immobilière de location est également appelée SCI de gestion. L’objet de ce type de SCI est d’acquérir et de gérer un immeuble et de le louer.
La société civile immobilière familiale, comme son nom l’indique, est instituée par des personnes membres de la même famille. Cette forme permet aux associés membres de la même famille de gérer un patrimoine immobilier.
La SCI d’attribution, quant à elle, consiste à la construction ou l’acquisition d’un patrimoine immobilier en vue de le partager entre les associés. Par conséquent, lorsque le partage a lieu, la SCI est dissoute.
En principe, la SCI a un caractère civil. Toutefois, elle revêt un caractère commercial en ce qui concerne la SCI construction-vente. Ce type de SCI consiste à la construction d’un ensemble immobilier dans le but de le vendre.
Enfin, la SCI de jouissance. Ce type de SCI est particulièrement destiné à l’occupation ou à l’usage d’un bien immobilier par plusieurs propriétaires.
Créer une société immobilière : quels sont les démarches à suivre ?
Créer une société civile immobilière n’est pas un processus complexe. La création se fait sur 4 étapes principalement.
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Procéder à la constitution du dépôt du capital social
Le capital social d’une société est l’ensemble, c’est-à-dire la somme, de tous les apports réalisés par les associés. Les apports peuvent prendre deux formes. D’une part, l’apport peut être en numéraire. Dans ce cas, l’associé apporte à la société une somme d’argent. La réalisation de cet apport est matérialisée par la remise d’une attestation de dépôt de fonds. D’autre part, l’apport peut être réalisé en nature. Dans ce cas, l’associé apporte un bien meuble ou immeuble à la société. L’associé met à la disposition de la SCI le bien sans procéder au transfert de propriété.
Les apports doivent être réalisés avant la signature des statuts.
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Réaliser la rédaction des statuts
Les statuts constituent un document qui régit le fonctionnement, le régime juridique et fiscal de la société civile immobilière. Par conséquent, la rédaction de ce document est une étape primordiale. Par ailleurs, certains créateurs d’entreprises font appel à des experts pour la rédaction des statuts. Aussi bien sur le fond que sur la forme, la rédaction doit respecter les exigences légales. En effet, certaines mentions doivent être figurées dans les statuts.
Les statuts doivent être signés par les associés.
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Procéder à la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales
Un avis de constitution doit être diffusé dans un journal habilité à publier des annonces légales, du ressort du siège social. C’est une mesure de publicité permettant d’informer les tiers de la création de la société civile immobilière. Ainsi, l’avis de constitution doit comporter certaines informations des statuts.
Après paiement des coûts relatifs à la publication, une attestation de parution est remise à la SCI. Il est à noter que cette attestation est l’une des pièces nécessaires à l’immatriculation.
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Procéder à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés
Pour qu’une société soit légalement constituée, il faut procéder à la demande d’immatriculation. À l’issue de cette étape, la société obtient un extrait Kbis. À cette fin, la demande d’immatriculation est à déposer au greffe du tribunal de commerce.
Le dossier de demande doit comporter les pièces suivantes :
- Le formulaire M0 signé et daté ;
- Un exemplaire des statuts avec les annexes éventuellement, cet exemplaire doit être signé par tous les associés ;
- L’attestation de dépôt de fonds ;
- L’attestation de parution dans un journal d’annonce légale ;
- La déclaration des bénéficiaires effectifs ;
- Un justificatif d’identité du gérant ;
- Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant, datée et signée.
Lorsqu’on procède à la création de la SCI, il faut prévoir les coûts y afférant. De la réalisation des apports jusqu’à l’immatriculation chaque étape peut engager des frais.