Une société civile immobilière (SCI) est une forme de société civile ayant un objet social à caractère immobilier. Elle a donc une personnalité morale et fait l’objet d’une immatriculation qui lui permet d’avoir une existence juridique.
La SCI permet de détenir des biens immobiliers afin d’en faciliter la gestion ou la transmission. C’est pour cela qu’elle est souvent qualifiée d’outil patrimonial. En fonction de la raison ayant amenée à la création d’une SCI, il est possible de dégager différents types de SCI.
Ainsi, il existe des SCI familiales, des SCI de construction vente, des SCI d’attributions de biens ou des SCI de gestion. Quoiqu’il en soit, quelque soit le type de SCI en cause, comme toute société, elle nécessite une gestion qui doit être faite dans l’intérêt de la société. La question qui se pose désormais, consiste à savoir comment bien gérer sa SCI.
La rédaction des statuts
La bonne gestion d’une SCI commence dès sa constitution par la rédaction des statuts. En effet, cette étape est cruciale, et un soin particulier doit lui être apportée.
Les statuts vont en effet mentionner une quantité, non négligeable, d’informations concernant la gestion de la SCI tel que son mode de fonctionnement, ses conditions de gestion, la nomination du gérant, l'adresse de domiciliation de votre SCI et les modalités de cessions des parts.
Ainsi, certaines règles de bonne gestion doivent être établi avant même le commencement de l’activité.
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Conseils et astuces :
Dans une SCI, les statuts sont importants pour éviter d’avoir, au fur et à mesure du temps, une gestion de la société qui se complexifie par l’arrivée de nouveaux associés ou de nouveaux biens.
Pour rédiger les statuts en veillant à simplifier la gestion, il est préférable de faire appel à un professionnel. Certes, faire appel à un professionnel va représenter un coût supplémentaire mais il sera vite rentabilisé par les économies faites grâce à la prévision dans les statuts de règles de gestion.
Nommer le gérant
Les statuts encadrent la gestion de la SCI en mentionnant une série de règles et notamment en mentionnant le gérant. Ce dernier aura pour fonction de gérer la SCI en effectuant les tâches administratives. Cela représente une charge de travail non négligeable qu’il faudra, encadrer, dans les statuts.
Puisque c’est par le biais du gérant que la SCI sera gérée, il est important dans les statuts, d’encadrer sa fonction, mais également de choisir la bonne personne.
Occuper la fonction de gérant nécessite d’avoir certaines connaissances dans le monde des affaires, en fiscalité, en droit et en comptabilité.
Tout le monde ne peut pas gérer une SCI correctement et une bonne gestion passe en partie par un bon gérant qui pourra aussi anticiper les difficultés.
La gestion de la comptabilité
Comme il vient d’être vu, le gérant devra accomplir des tâches administratives. Parmi ces tâches, il y aura la comptabilité de la SCI. En effet, comme toute société, la SCI devra avoir une comptabilité. Elle devra suivre diverses règles notamment fiscales et comptables. Il faudra également veiller à informer les associés en leur transmettant des copies des documents comptables.
Les règles concernant la comptabilité seront plus ou moins exigeantes en fonction du choix du régime fiscal de la SCI.
Ainsi une SCI fiscalement translucide, c’est à dire soumise à l’impôt sur le revenu (IR) aura une comptabilité beaucoup plus souple qu’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
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Conseils et astuces :
Quelque soit le régime fiscal choisi, une comptabilité devra être rigoureusement établie pour la SCI.
Il faudra tenir un relevé des recettes et des charges, conserver et ranger les pièces comptables, tenir divers comptes notamment celui concernant les apports, les bénéfices et les apports en compte courant des associés mais également les comptes courants de la SCI …
Il semble ainsi primordial, soit d’avoir un gérant ayant déjà des compétences en la matière, soit d’avoir recours à un professionnel ou à un logiciel afin d’effectuer cette tâche. Une mauvaise gestion comptable peut avoir de nombreuses conséquences.
La gestion de la fiscalité
Qui dit comptabilité dit fiscalité. La fiscalité doit être un élément à prendre en compte dans la gestion d’une SCI. En dehors de tout ce qui attrait aux bénéfices, aux frais déductibles, à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)…,
il faudra choisir son régime d’imposition. La SCI est une société qui est imposée de droit à l’IR mais il est également possible d’opter, soit dès la constitution, soit en cours de vie sociale, au régime de l’IS.
Ce choix est important car il emportera des conséquences et il sera irrévocable. Une fois qu’on a opté pour le régime de l’IS, il est impossible de revenir au régime de l’IR. De même, les questions relatives à la TVA devront être analysées puisque dans certain cas la SCI sera soumise à la TVA de plein droit et dans d’autre elle y sera soumise sur option. Lorsque la SCI aura la faculté d’opter ou non pour la TVA, il faudra opérer les bon choix de gestion, dans l’intérêt de la société.
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Conseils et astuces :
Il faudra être extrêmement bien conseillé pour choisir le régime fiscal le plus adapté à la situation de la SCI. De même, le choix de l’option de la TVA, peut dans certain cas, être intéressant notamment lorsqu’il y a des investissements conséquents permettant de récupérer la TVA.
La fiscalité permettra également de gérer les frais déductibles mais aussi les provisions et les amortissements. Il faudra donc avoir un bon archivage des données comptables afin de justifier, auprès de l’administration fiscale, les choix fiscaux opérés. Tout cela nécessitera une rigueur et un savoir en la matière.
La gestion du juridique
La comptabilité, la fiscalité et également le juridique. La gestion d’une SCI passe par le respect des diverses règles issues du code civil et du plan comptable général.
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Conseil et astuces :
Il semble important pour éviter tout litige, de s’informer sur le régime de la SCI avant de commencer toute gestion.
La gestion du financement
Une SCI est une société qui aura besoin de financement. En dehors de l’apport des associés en capital, elle pourra avoir recours à l’emprunt, l’apport en compte courant….
C’est une décision de gestion qui devra être prise dans l’intérêt de la SCI. Il faudra être très prudent notamment lorsqu’il sera fait recours à l’emprunt bancaire qui nécessitera, bien souvent, de nombreuses garanties.
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Conseils et astuces :
Lorsque la société aura besoin de financement, il faudra toujours veiller à agir dans son intérêt. Il faudra donc veiller à ce que le gérant soit une personne de confiance.
La gestion des associés
Une bonne gestion passe aussi par un bon accompagnement des associés souhaitant quitter la SCI.
Ainsi dans ce type de société, les cessions de parts sociales suivront les prévisions statutaires. Il faudra notamment veiller à surveiller le désir d’un associé de quitter la société lorsqu’il n’y a que deux associés, puisque cela conduira à la dissolution de la SCI.
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Conseils et astuces :
Dans ce cas précis, il faut maintenir une bonne communication entre les associés afin d’anticiper un éventuel départ et il faudra également, et cela nous renvoie au premier conseil en terme de bonne gestion, soigner la rédaction des statuts.
Éviter les défaillances
Une société dans l’idéale doit être pérenne. Ainsi et cela rejoint la gestion comptable de la société, il faudra éviter toute défaillance envers les tiers pour se prémunir d’un risque de cessation des paiements et d’un éventuel redressement judiciaire ou liquidation judiciaire.
Tout en sachant qu’en cas de défaillance, étant dans une société de personnes, les associés seront tenus personnellement du remboursement des dettes de la SCI. De même, en cas de faute, le gérant pourra voir sa responsabilité engagée.
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Conseils et astuces :
La gestion est un travail nécessitant des compétences. Le gérant engage sa responsabilité lorsqu’il commet une faute et les associés sont tenus personnellement de la dette de la SCI.
Donc les erreurs commises auront des conséquences qui surpasseront la personne morale. Il est nécessaire, une fois de plus, d’avoir un gérant ayant conscience de ces risques.
Ainsi, la bonne gestion d’une SCI passe donc par une rédaction minutieuse des statuts et un bon choix de gérant.
Lorsque ce dernier a des lacunes dans certains domaines, notamment en comptabilité, il semble astucieux soit d’investir dans un logiciel de gestion soit de faire appel à un professionnel.
La SCI est donc certes un outil patrimonial mais elle devient un bon outil patrimonial lorsqu’elle est bien gérée.