La SCI est l’acronyme de la société civile immobilière. Ce régime juridique correspond à un mode de gestion de patrimoine immobilier.
En effet, il permet de pallier à toute situation d’indivision, facilite la mise en location d’un bien immobilier. La SCI est plus qu’un mode de gestion, c’est une société à part entière. En tant que telle, elle est soumise à la procédure d’immatriculation pour exister légalement.
Pour ce faire, il doit accomplir les étapes relatives à la création d’entreprises. Ce sont notamment : la rédaction de statuts, la constitution du capital social, la domiciliation, la publication d’un avis de constitution et le dépôt de la demande.
Ce dossier abordera particulièrement du capital de la SCI.
Y a-t-il un capital minimum pour créer une société civile immobilière ? Afin de répondre à cette question, il est opportun de voir, de prime abord, tout ce qu’il faut savoir sur le capital social d’une SCI.
Rappel sur les caractéristiques du capital social
Pour mieux comprendre le capital social, il est évident de donner sa définition.
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Définition du capital social
En terme général, le capital social correspondrait aux ressources propres d’une société. En d’autres termes, il sert à financer le projet d’investissement de la SCI. Le capital social est constitué par les apports réalisés par les associés de la société civile immobilière.
Rappelons-le, les associés d’une SCI peuvent être membres de la même famille, etc.
Il est à souligner qu’en contrepartie des apports faits par les associés, ils reçoivent une part dans l’entreprise appelée part sociale.
En d’autres termes, le capital social est divisé en parts sociales. Ainsi, la valeur des apports correspond à celle des parts sociales détenues par l’associé.
NOTE : Le capital social doit être impérativement mentionné dans les statuts de la société civile immobilière.
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Les types d’apports au capital social
En général, on distingue trois catégories d’apports : apport en nature, apport en numéraire et apport en industrie.
En matière de société civile immobilière, l’apport en nature et l’apport en numéraire sont les seuls recevables.
L’apport en industrie n’est pas applicable. Pour rappel, l’apport en industrie est le fait de mettre à la disposition de l’entreprise ses connaissances techniques et son travail.
L’apport en numéraire correspond au transfert d’une somme d’argent à la SCI. Les modalités relatives à la libération de ce type d’apport doivent être prévues dans les statuts de la SCI.
L’apport en nature, quant à lui, est la mise à disposition d’un bien autre qu’une somme d’argent à la société civile immobilière.
Dans le cadre d’une SCI, généralement, le bien apporté à celle-ci est un bien immobilier. De ce fait, l’apport doit être constaté par un notaire.
En outre, l’évaluation des biens apportés est librement faite par les associés. En général, ces derniers se réfèrent à la valeur du bien sur le marché. Faire recours à un commissaire en compte pour l’évaluation n’est pas nécessaire.
La détermination du capital social de la SCI
Le capital social de la société civile immobilière peut être élevé, faible ou variable.
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La SCI avec un capital social élevé
C’est le fait de déterminer un capital social à un montant élevé. Opter pour cette solution est judicieux.
D’une part, avoir un capital social à un montant élevé permet d’améliorer la crédibilité de la SCI aux yeux des investisseurs et établissements bancaires. D’autre part, en cas de revente des parts sociales, la société civile immobilière sera épargnée du paiement d’une plus-value.
Enfin, en ayant un capital social élevé, la SCI n’a pas besoin de recourir aux comptes courants des associés face au manque de trésorerie de la société.
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La SCI avec un capital social faible
Cette alternative est destinée à la SCI qui n’a pas de fonds importants. Avoir un capital social faible représente de nombreux avantages. D’une part, cette option permet de réduire les frais d’enregistrement de la société.
Il est à souligner que le frais d’enregistrement dépend de la valeur du bien immobilier. D’autre part, un capital social faible suppose le recours au compte courant des associés.
Par conséquent, dans le cadre de succession, les avances faites ne feront pas l’objet d’une réévaluation.
En revanche, la question relative à la plus-value n’est pas avantageuse. La plus-value en cas de cession de part est très élevée. Pour rappel, le calcul de celle-ci correspond à la différence entre le prix de la cession des parts et le montant d’acquisition.
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La SCI à capital variable
On distingue le capital variable au capital fixe. Cette dernière suppose que le montant du capital est déterminé à l’avance de façon précise.
Le taux peut être aussi bien élevé que faible. Lorsque cette précision n’est pas possible, la société civile immobilière opte pour le capital social variable, selon les articles L 231-1 à L 231-8 du Code de commerce. La variabilité du capital social doit être prévue dans les statuts.
En outre, la variabilité peut se traduire aussi bien par la réduction ou l’augmentation du capital social.
En optant pour un capital social variable, la société civile immobilière n’est pas contrainte de procéder aux mesures de publicités diverses en cas de modification de ce capital. Ces démarches sont assez lourdes.
Les étapes relatives à la constitution du capital social
Il convient de souligner que la constitution du capital social doit être faite avant la signature des statuts. Pour ce faire, les étapes sont les suivantes :
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1re étape : choisir le mode de constitution du capital social.
C’est le choix entre le capital social fixe et capital social variable.
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2e étape : réaliser les apports
En nature ou en numéraire.
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3e étape : libérer le capital
La libération du capital social se fait lorsque la société est créée. La libération intégrale n’est pas imposée par la loi pour la SCI, contrairement aux sociétés commerciales.
Quel est le capital social minimum d’une SCI ? Il relève de tout ce qui précède que la loi n’a pas imposé un capital social minimum. Un capital social symbolique de 1 euro suffit. Par ailleurs, les circonstances peuvent imposées à la SCI un capital social minimum.