Lorsque l’entrepreneur ne dispose pas de local pour l’exercice de son activité, il doit recourir au bail. On parle alors de bail commercial. Ce dernier se diffère sur de nombreux points. Par ailleurs, il bénéficie de protection particulière. Que faut-il savoir sur le bail commercial ?
Bail commercial : le cadre juridique
Il est important de rappeler les législations encadrant le régime de bail commercial. Ce dernier est principalement régi par trois cadres juridiques.
Dans un premier temps, ce type de bail est régi par le code de commerce. En l’occurrence ce texte prévoit les dispositions relatives aux modalités de formation du bail, les modalités d’exécution ainsi que la fin du bail.
Dans un second temps, le régime du bail commercial est également prévu par la loi Pinel de 2014. Des modifications ont été apportées par cette loi, notamment l’interdiction de la pratique du bail ferme, sous certaines conditions. Pour rappel, le bail ferme est celui qui prévoit une clause ne permettant pas un renouvellement anticipé du bail par le locataire.
Enfin, le bail commercial est prévu dans le Code général des impôts. En effet, le bail est prévu par ce Code du fait que toute société commerciale est redevable à la taxe foncière et taxes relatives à la jouissance d’un local.
Dans quelles règles et conditions se fait la conclusion du bail commercial ?
Pour qu’il y ait application du régime de bail commercial, les deux conditions suivantes doivent être réunies. D’une part, il y a la condition relative aux contractants ; d’autre part, les conditions relatives au local loué.
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Bail commercial et les parties au contrat
Comme toute convention, le bail commercial met en relation deux parties : le bailleur et le locataire.
Le locataire ou preneur doit avoir la qualité de commerçant ou artisan. Ainsi, il doit être un entrepreneur inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, ou une société.
Toutefois, les législations en vigueur ont étendu le régime du bail commercial à certaines catégories de personnes. Ces dernières n’exercent pas nécessairement une activité commerciale. Ce sont : les établissements d’enseignement ainsi que les entreprises publiques industrielles et commerciales.
En ce qui concerne le bailleur, la qualité de commerçant est indifférente. Toutefois, il importe de tenir en compte les règles relatives à la capacité et aux pouvoirs du bailleur. Ainsi, l’incapacité du bailleur peut restreindre ou soumettre à autorisation la conclusion d’un acte juridique. Il est à noter que le bailleur peut être aussi bien une personne physique ou une personne morale.
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Bail commercial : les conditions relatives au local
Pour pouvoir bénéficier le régime de bail commercial, le local doit remplir certaines conditions.
De prime abord, il convient de définir ce que l’on entend par local. Dans le cadre du bail commercial, le terme local vise un immeuble, une construction ou un endroit clos et fixe. Dans ce cas, les terrains nus ne sont pas concernés par le bail commercial.
En outre, le local doit être affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Ainsi, un fonds de commerce doit être exploité dans ledit local.
Bail commercial : les règles relatives à son exécution
Il importe de connaître les règles relatives à la durée du bail et le loyer.
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La durée du bail commercial
Contrairement au bail du Code civil qui laisse aux parties la fixation de la durée du bail, le code de commerce a fixé une durée minimale pour le bail commercial. Cette durée minimale est de 9 ans. Étant d’ordre public, cette durée ne peut être dérogée par les parties. En revanche, une durée supérieure et une reconduction tacite sont possibles.
NOTE : Les conventions de brève durée (baux de deux ans, locations saisonnières, conventions d’occupation précaire) et les conventions de longue durée (bail emphytéotique, bail à construction, concession immobilière) sont exclues du statut du bail commercial.
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Le loyer du bail commercial
La fixation du montant du loyer est laissée aux parties lors de l’entrée dans le local. Rappelons-le, le loyer est la somme en contrepartie de la mise à disposition du local. En outre, la périodicité du paiement est également prévue par les parties.
Il convient de noter que lors de l’entrée dans les locaux, il est possible que le propriétaire réclame au preneur une indemnité. Cette dernière appelée « pas de porte » est destinée à compenser les contraintes qui pèsent sur les droits du propriétaire.
Le loyer préalablement fixé lors de la conclusion du bail peut faire l’objet d’une révision. Cette opération est toutefois strictement encadrée par la loi.
La situation à la fin du bail commercial
À la fin du contrat de bail, le locataire dispose d’un droit particulier : la propriété commerciale. Ce droit correspond à un droit au renouvellement. En cas de refus de renouvellement par le bailleur, grâce à la propriété commerciale, le locataire bénéficie d’une indemnité d’éviction.
Il convient de rappeler les motifs de la résiliation du contrat de bail, ce sont :
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Arrivée des termes et absence de renouvellement ;
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D’un commun accord du preneur et du bailleur ;
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En application d’une clause résolutoire ;
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Une résiliation judiciaire. Cette dernière est concomitante à l’irrespect des termes de la convention.
En outre, en cas de non renouvellement du contrat de bail, le bailleur doit accomplir les formalités suivantes :
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Notifier par acte extra-judiciaire le refus de renouvellement. Cet acte, sous peine de nullité, doit informer le locataire de ses droits ;
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Le locataire peut soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction. Sous peine de forclusion, le locataire doit saisir le tribunal de grande instance avant l’expiration d’un délai de deux ans.
NOTE : Le bailleur n’est pas obligé de payer l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement dans deux situations. D’une part, en cas de motif légitime et grave suite à un comportement du locataire. D’autre part, compte tenu de la situation du local, le bailleur n’est pas en mesure de payer l’indemnité d’éviction.