Il existe en France une sorte de société dont la spécialisation est l’achat de biens immobiliers pouvant constituer un patrimoine pour l’entrepreneur. C’est notamment le cas de la SCI ou de la société civile immobilière qui permet d’attribuer la propriété d’un bien immobilier à une société.
De nombreuses alternatives sont mises à la disposition de l’entrepreneur quant à son projet d’acquérir un bien immobilier par l’intermédiaire de ce type de société.
On peut d’abord évoquer l’achat de biens immobiliers dont l’appartenance sera consacrée aux membres d’une seule et même famille grâce à une SCI familiale, on peut également parler de l’achat d’appartements dont le but est de le mettre en location, ou encore de l’achat d’une maison qui va servir de résidence principale.
Dans tous les cas, il convient de bien savoir les étapes clefs pour acheter un bien immobilier par le biais d’une SCI en 2024.
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Les éléments indispensables à prendre en considération pour bien acheter une maison ou un bien immobilier en SCI
La première chose à avoir en tête avant d’opérer une quelconque vente par l’intermédiaire de la SCI est de bien former la structure de cette dernière.
C’est la raison pour laquelle l’établissement des statuts est une étape indispensable puisque les dispositions statutaires incluront non seulement tous les éléments de bases concernant l’identité de la société, mais elles fixeront également son fonctionnement.
NB. Recourir à un notaire pour rédiger les statuts implique un frais supplémentaire. Notons qu’il est possible de les rédiger sous seing privé ou par acte authentique.
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La rédaction statutaire à ne surtout pas négliger : les statuts garants de la vie future de la SCI
Afin d’exceller dans la vente de biens immobiliers en SCI, les associés (qui doivent d’ailleurs être au nombre de 2 au moins) sont dans l’obligation de définir plusieurs éléments clefs.
En premier lieu, ils doivent établir l’objet social de la SCI qui, par définition, ne peut en aucun cas être commercial. Cela veut dire que l’achat d’une maison pour ensuite la revendre par le biais de la SCI est impossible.
Ainsi, une activité commerciale à titre principal exercée au sein d’une SCI risquerait la requalification de celle-ci et l’assujettissement à l’IS ou à l’impôt sur les sociétés. Cela signifie que le fait de rester en impôt sur les revenus ou en IR est conditionné par la limitation de l’activité commerciale à un statut d’accessoire.
Ensuite, le second élément à se soucier est la gérance de la société. Prenons le cas d’une SCI familiale au sein de laquelle les parents ont bien intérêt à se nommer eux-mêmes gérants de la société tout en s’attribuant de pouvoirs assez larges, et ce pour le long terme.
Notons que l’objectif premier de ce genre de structure est la facilitation de la transmission de patrimoine immobilier aux enfants.
La troisième chose importante à fixer est le fonctionnement de la SCI. On parle entre autres de la convocation ou de la tenue des assemblées générales, des conditions de majorité pendant les votes, et de nombreux autres éléments encore. Tout cela pour dire que tant qu’une SCI ne fonctionne pas correctement, il sera difficile d’en réaliser convenablement l’achat d’une maison.
Enfin, il est aussi primordial de fixer préalablement les règles relatives à la cession et à l’agrément sur l’adhésion de nouveaux associés au sein de la SCI.
Précisons d’ailleurs que des modalités d’agrément très contraignantes sont établies dans le cadre d’une SCI à vocation familiale, tout cela dans l’objectif de conserver au mieux l’intuitu personae.
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Bien choisir la fiscalité de la SCI avant d’acheter un bien immobilier
Pour toute création de sociétés, il est possible pour les associés fondateurs d’optimiser considérablement la fiscalité de leur structure. C’est le cas notamment de la SCI où les associés peuvent rentabiliser d’une manière la plus optimale possible leur acquisition ou leur achat en s’adossant de faibles charges fiscales.
Effectivement, une société comme la SCI peut d’une part se soumettre à l’IR (à l’instar des SCI transparentes), et d’autre part, se soumettre aux règles d’imposition de l’IS.
D’une manière générale, les associés se tournent plutôt vers l’IR en raison de la simplicité de ce régime fiscal.
Néanmoins, la soumission de la SCI à l'IS pourrait être intéressante dans la mesure où le niveau de revenus des associés les assujettit à une tranche considérablement élevée du barème fiscal. Il est enfin important de noter que la SCI doit impérativement respecter les règles d’imposition de l’IS dans le cadre d’une location meublée.
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Les différents modes de financement pour l’achat d’un bien immobilier en SCI
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Le type d’apports affectés au capital social et les avances en compte courant
Les apports en capital social de la SCI sont le premier mode de financement possible pour l’achat d’un bien immobilier.
En effet, ce dernier peut s’être approprié par la SCI suite à son affectation au capital social par les associés.
Il faut cependant savoir que lors d’un apport d’une quote-part de l’immeuble par chacun des associés, il est impératif de faire intervenir un notaire.
Les fonds propres des associés peuvent également être utilisés en affectant les sommes en compte courant ou au capital social de la SCI.
Il faut cependant savoir que lorsque les apports sont réalisés en compte courant, il est possible pour les associés de la société civile de récupérer en une seule fois ou de manière progressive les fonds qu’ils ont versés, et ce, au moment de leur choix.
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Les emprunts comme mode de financement possible pour l’acquisition d’un bien immobilier en SCI
Lorsque la SCI est convenablement créée, les fonds nécessaires à l’achat d’un bien immobilier par l’intermédiaire de la société peuvent être constitués d’emprunts.
Dans ce cas, il faut savoir que la détermination d’intérêt de crédit se fera d’une façon particulière.
Ainsi, le gérant doit procéder à la demande d’emprunts en montant un dossier y afférent.
Le prêt étant conclu, la somme sera directement versée sur le compte en banque de la SCI qui pourra ainsi procéder à l’acquisition de son bien immobilier.
Pour le cas d’une SCI familiale, une protection spécifique existe. Il s’agit de la conclusion du compromis de vente à condition d’obtenir l’emprunt par la SCI familiale.
Autrement dit, l’obtention de l’emprunt sera une condition suspensive de la vente, et de ce fait, la société n’est pas dans l’obligation d’acheter si le prêt n’est pas accordé.
Ainsi, pour conclure sur le mode de financement à choisir, il est impératif de bien calculer les frais relatifs aux différents modes cités ci-dessus pour bien acquérir le bien immobilier voulu en SCI.
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Un dernier choix important et possible en SCI : donation et démembrement de propriétés
Afin de bien acheter en SCI, il est également utile de voir les questions liées aux donations de parts sociales, puisqu’il faut rappeler que ce type de société est privilégiée pour ses atouts en termes de transmission de patrimoine.
Le donateur peut avoir un abattement à hauteur de 100 000 euros pour les parts de SCI transmises à son enfant (renouvelable tous les 15 jours).
Il est aussi conseillé de transmettre les parts sociales directement d’une manière progressive lorsque l’achat en SCI a un objectif d’économie sur les droits de succession. Par ailleurs, le fait de prendre en compte du passif et de la décote des parts sociales de la SCI est important lors de l’évaluation de leur montant.
En outre, il est possible pour les associés qui cèdent leurs parts d’en céder que la nue-propriété afin de rester gérant, et cela en vertu du mécanisme de démembrement de propriété. Ainsi, le contrôle sur le patrimoine familial est total et il est possible de continuer à en jouir jusqu’au décès.