SASU ou SCI:
Quel type de société choisir ?

Lorsqu'un entrepreneur souhaite investir dans l’immobilier ou gérer son patrimoine, il a le choix entre plusieurs structures juridiques.

La Société Civile Immobilière (SCI) est connue comme l’outil juridique de référence en matière de patrimoine immobilier. Cependant, d’autres types de sociétés peuvent parfois s’avérer mieux adaptées aux projets de l'entrepreneur, comme par exemple la SASU.

SCI ou SASU est un choix difficile qui dépendra essentiellement de l’utilisation que vous souhaitez en faire. Il convient donc de voir les différences et avantages de ses deux types de société.

SASU et SCI : une finalité identique

En effet, ces deux sociétés ont clairement pour but de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier appartenant à l'entrepreneur. Ainsi, ce n'est pas l'associé qui sera propriétaire du bien immobilier mais la société.  

Dans le cas d'une SCI, cela permet d’éviter le statut contraignant de la copropriété ou de l'indivision. En effet, dans le régime de l'indivision, tout indivisaire peut mettre en vente sa quote-part, sans que les autres puissent s’y opposer et à défaut de rachat, par un co-indivisaire ou par un tiers, le bien doit être vendu.

La SCI permet donc de contourner la rigidité de l'indivision et le risque de voir ses biens vendus. Ainsi, chacun des associés possèdent des parts de la société mais les biens qui la composent appartiennent juridiquement à la société.

Dans le cas d'une SASU, l'indivision n'est pas un problème car l'associé est seul. Cependant, cela lui permettra de limiter le risque financier aux apports en capital social. En effet, la SASU étant une société commerciale, l'associé n'est tenu qu'à hauteur de ses apports.

Donc, malgré cette différence les deux sociétés ont pour but de modérer le risque d'une acquisition immobilière tout en assurant une meilleure gestion de leur patrimoine immobilier.

Les différences entre la SCI et la SASU

• Le nombres d'associé

Il existe certaines sociétés qui peuvent fonctionner avec un associé unique. C'est notamment le cas de la SASU qui est une SAS qui fonctionnement également avec un associé unique.

Le fonctionnement de ces sociétés et le même que leurs formes pluripersonnelles mais ils bénéficient toutefois d'un allègement de formalisme si l'associé unique assure également la gérance.

Notamment, la suppression de publicité au Bodacc, l'approbation des comptes se fera par voie de dépôt au greffe, il y aura aussi une dispense de dépôt du rapport de gestion au greffe du tribunal de commerce. Ce qui fait que la création d'une SASU est plus facile que la SCI.

En effet, une SCI a besoin de deux associés au moins pour être créée. Ce qui constitue un inconvénient lorsque l'on veut gérer seul son patrimoine immobilier.

• Le capital social

Que ce soit dans la SCI ou la SASU, aucun montant minimum n’est requis et aucun montant maximum n’est prévu.

Cependant, dans la SASU le capital peut être variable. Autrement dit, le capital de la société peut être diminué ou augmenté sans avoir à respecter un formalisme trop contraignant (convoquer une assemblée générale extraordinaire des actionnaires, déposer un dossier au greffe, etc). C'est là une garantie de souplesse dans la gestion de la société pour l'associé.

• La confiance des banquiers

Un associé seul pourrait avoir du mal à obtenir un crédit immobilier d'un établissement de crédit. En effet, selon votre situation financière et le type de société que vous possédait, les banques auront plus ou moins confiance en vous.

Ainsi, un associé unique dans une société commercial dont la responsabilité est limitée à ses apports n'est pas vraiment dans une situation idéale pour obtenir la confiance d'un banquier.

En revanche, la SCI aura davantage de chance puisque la banque pourra se prévaloir de la garantie de paiement de tous les associés. Cette structure permet du coup de partager les charges du bien immobilier et de modérer le risque d'une acquisition immobilière.

• La souplesse fiscale de la SCI

Les associés d'une SCI peuvent opter soit pour l'IR, soit l'IS. Cette souplesse dans le choix du régime social est une véritable stratégie leur permettant d'optimiser leur patrimoine immobilier.

En effet, si les associés optent pour l'IR, les revenus perçus par la société au titre de la location d'un immeuble seront imposés directement chez chacun des associés au titre des revenus fonciers comme si chacun d'eux avait perçu directement la quote-part de revenu lui revenant. Donc fiscalement c'est comme s'il n'y avait pas de société. 

À l'inverse, si les associés de la SCI ont opté pour l'IS, l'impôt est payé par la société est non par les associés.

En effet, les dividendes de la SCI peuvent être distribuées à ses associés qui sont alors imposés à l’impôt sur le revenu  dans les mains de chaque associé. Ainsi, si la SCI ne verse aucunes dividendes, les associés ne subissent aucune imposition à l’IR.

En revanche la SASU est moins souple fiscalement puisque par principe, la SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés. De plus, les actionnaires devront également verser un impôt sur les dividendes, en raison des leurs revenus des capitaux immobiliers.

•  L'objet social de la société

L'objet de la SCI diffère largement de celui de la SASU en ce qu’il est exclusivement civil. En effet,

Il faudra bien veiller à ce que la SCI présente un caractère civil et donc qu'elle ne comporte aucun objet commercial (même accessoire). La sanction serait la requalification en société créée de fait.

Ainsi, l’achat de biens immobiliers à des fins de revente aura pour conséquence de requalifier votre activité de commerciale.

En effet, le Code de Commerce répute acte de commerce « tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, à moins que l’acquéreur n’ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux ». Donc, Si votre projet répond à cette définition, vous devrez par conséquent choisir la SASU.

Voilà, vous disposez maintenant de toutes les informations nécessaire pour ''compter les points'' et faire votre choix.