Les sociétés civiles immobilières (SCI) peuvent désigner des sociétés où les membres d’une même famille apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent. C’est alors la société qui en devient le propriétaire, et chaque apporteur récupère en contrepartie des parts sociales, d’une valeur proportionnelle à son apport.
La Société Civile Immobilière est une forme juridique. Sa vocation ? Détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Elle permet alors une gestion patrimoniale et fiscale des biens immobiliers qui possèdent à la fois des avantages et des inconvénients.
Dans ce guide pratique nous verrons quels sont les étapes pour créer une société civile immobilière, mais aussi les différentes sortes de sociétés immobilières.
Créer une société civile immobilière : Les différents types de société civile immobilière
En 2024, il existe plusieurs types de SCI (Société Civile Immobilière) en France, chacun avec ses propres particularités et avantages. Voici les principaux types de SCI :
SCI à capital fixe :
Ici, le capital social est déterminé à l'avance et ne peut être modifié sans respecter certaines procédures.
SCI à capital variable :
Dans ce type de SCI, le capital social peut varier en fonction des apports et des retraits des associés.
SCI familiale :
Créée dans le cadre d'une gestion patrimoniale, cette SCI est souvent utilisée pour gérer un patrimoine immobilier familial et faciliter sa transmission entre les membres de la famille.
SCI de construction-vente :
Ce type de SCI est la forme préférée des promoteurs immobiliers. Conçue pour la construction d'immeubles en vue de leur revente, cette forme de SCI est généralement
temporaire et prend fin une fois que les biens immobiliers sont commercialisés.
SCI d'attribution :
Elle a pour vocation de transférer la propriété d'un bien immobilier à des associés, conformément à leurs droits respectifs. Donc, l'associé est copropriétaire par société interposée.
SCI de location :
Parfaite pour acquérir et gérer des bien immobilier en vu de développer son patrimoine.
Créer une société civile immobilière : Les étapes de la constitution
Bien qu’une SCI soit fiscalement transparente, sur le plan juridique, elle a une personnalité morale. Cela signifie qu’elles existent auprès des tiers comme une personne à part entière. À ce titre, elle a son propre patrimoine. Indépendamment de ses créateurs, la SCI est donc amenée à signer des contrats, ouvrir un compte bancaire, réaliser l’achat ou la vente d’un bien immobilier, et caetera.
Néanmoins, avant de pouvoir acquérir cette personnalité morale, il est nécessaire de suivre ces étapes :
• La rédaction des statuts
La rédaction des statuts manifeste la volonté de l'associé unique de créer une SCI. À ce titre, elle constitue un moyen de preuve du contrat de société. Ainsi, les associés devront les déposer au greffe du tribunal de commerce au moment de l'immatriculation afin de permettre l'information des tiers sur les caractéristiques essentielles de la SCI.
En tant que document obligatoire, les statuts de la SCI doivent comprendre plusieurs mentions :
C’est au moment de rédiger les statuts que l’on manifeste sa volonté de créer une SCI, avec l’associé unique. Cette rédaction des statuts prouve le contrat de société. Ainsi, les associés devront les déposer au greffe du tribunal de commerce au moment de l'immatriculation afin
de permettre l'information des tiers sur les caractéristiques essentielles de la SCI.
En tant que document obligatoire, les statuts de la SCI doivent comprendre plusieurs mentions :
• Le nom de la SCI : La dénomination sociale permet de déterminer quelles sont les prévisions légales particulières s'appliquant à la société constitué. Nombre d'associé exigé, capital social minimum… C’est une étape indispensable à la création d’une SCI.
• Les noms des associés de la SCI : Ils doivent être deux. Aucune condition de capacité n'est requise. De ce fait, un majeur sous tutelle, un interdit de commerce ou encore un fonctionnaire peuvent entrer dans une SCI.
• L’objet social de la SCI : Bien veiller à ce qu'il présente un caractère civil, pour qu'il ne comporte aucun objet commercial (même accessoire). La sanction serait la requalification en société créée de fait.
• Le capital social de la SCI : Les associés doivent faire des apports à celle-ci pour constituer le capital social. Dans la SCI, aucun capital minimum est exigé. De plus, il n'y a pas de délai légal pour la libération des apports. Sans compter que les apports en industrie son autorisés, mais ne rentrent pas dans la constitution du capital social.
• La durée de vie de la SCI : Celle-ci ne doit pas dépasser 99 ans.
• Le siège social de la SCI : Il faut que les statuts fixent le siège social de la SCI. Cette précision permettra de déterminer sa nationalité. Elle permettra également de déterminer la compétence territoriale des juridictions lorsque la SCI sera poursuivie en justice.
• Le fonctionnement de la SCI : Les modalités de fonctionnement de la SCI. En soit, la mention de la libération des parts et du dépôt des fonds, ou encore la nomination du dirigeant, ses pouvoirs ou encore sa rémunération.
L’attestation de dépôt des fonds
Le plus dur est passé, ça y est, les statuts sont rédigés ! Avant de crier victoire, il vous reste à ouvrir un compte professionnel au nom de la SCI et y verser les fonds nécessaires à la constitution du capital social.
Attention : Suite à cela, les fonds seront consignés ou bloqués jusqu’à la présentation de l’extrait K-Bis. Donc vous ne pourrez donc pas y disposer dans l’immédiat.
Une fois que vous avez déposé le capital à la banque, vous allez recevoir une attestation de dépôt des fonds. Il s'agit d'un document indispensable pour pouvoir procéder à l'immatriculation de la SCI.
La publication de l’avis de constitution au journal d’annonces légales
Pour informer les tiers de la création de votre SCI, il faut absolument publier une annonce légale via un avis de création dans un Journal d’Annonces Légales (JAL). Cette publication doit être demandée après la signature des statuts.
Les mentions devant obligatoirement figurer dans l’avis de constitution de votre SCI envoyé au journal d’annonces légales sont nombreuses, elles comprennent notamment :
• La rédaction des statuts, ainsi que la date de signature ;
• La dénomination sociale de la SCI ;
• L’adresse du siège social de la SCI;
• L’objet social de la SCI
• La durée de la SCI ;
• Le montant du capital social de la SCI ;
• Le nom du dirigeant de la SCI (et son identité complète)
• La ville du greffe dont dépend le siège social de la SCI ;
Conseil pratique : Afin de publier votre annonce légale, il y a plusieurs solutions. Le procédé le plus simple consiste à la publier en ligne. Cela vous permet d’effectuer cette formalité simplement et rapidement et vous disposerez de l’attestation nécessaire à l’immatriculation de la SCI quasiment immédiatement.
L’immatriculation de la SCI
Nous arrivons enfin à l’étape cruciale : la demande d’immatriculation auprès du centre des formalités d’entreprises (CFE), ou du greffe du tribunal de commerce. Car tant que cette étape n’est pas faite, la SCI n’a pas le droit d’exercer son activité !
Alors, dès que vous avez terminé l’ensemble des démarches ci-dessus et complété la déclaration de création de la SCI, il faudra déposer une demande d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce.
Le dossier à transmettre pour demander l’immatriculation de la SCI doit comprendre certaines mentions, notamment :
• la déclaration de création d’une personne morale en trois exemplaires (formulaire M0),
• un exemplaire original des statuts de la SCI,
• un exemplaire de la décision de nomination du ou des dirigeants sociaux,
• l’attestation de parution de l’avis de constitution de la SCI dans un journal des annonces légales,
• le certificat du dépositaire des fonds,
• une copie du titre d’occupation du local où est fixé le siège social de la SCI
Conseil pratique : Pour demander l’immatriculation de votre SCI, vous n’êtes pas obligé de vous rendre au centre de formalités des entreprises et vous pouvez très bien effectuer vos démarches d’immatriculation en ligne sur le site www.infogreffe.fr . Cela vous dispensera notamment de remplir le formulaire M0 .