La SCI ou Société civile immobilière est une forme de société prévue par la loi en vue de faciliter la gestion du patrimoine immobilier. Ce type de société est institué par deux ou plusieurs personnes. Elle peut être instituée par deux ou plusieurs personnes, ayant un lien de parenté ou d’alliance, membre de la même famille, dans un but non commercial. On parle alors de SCI familiale. Cette dernière est la forme de SCI la plus courante. En effet, il est judicieux d’adopter ce régime pour faciliter l’acquisition, la gestion et la transmission de biens immobiliers.
Société civile immobilière familiale : son mode de fonctionnement
La SCI est une société à part entière. Étant un mode de gestion de bien immobilier organisé, la SCI, bien que familiale, est soumise à un mode de fonctionnement structuré. En effet, la SCI est régie par les règles communes à toutes les sociétés. Par analogie au but qui est légalement assigné à une société, on en déduit que la SCI familiale est une structure par laquelle les associés décident d’apporter à la société un ou plusieurs immeubles contre le bénéfice de parts sociales. Le bien apporté à la société devient ensuite une propriété de la SCI.
La loi n’a pas prévu de nombre maximum d’associés, il faut juste qu’elle soit instituée par, au moins, deux personnes. N’étant pas une société commerciale, la capacité commerciale n’est pas exigée. Ainsi, un mineur peut être membre d’une SCI familiale.
Bien que le fonctionnement de la SCI soit en principe prévu par les statuts, il est des règles de base à respecter. Il est impératif que la SCI familiale ait un gérant. Nommé par les associés, le gérant peut être une tierce personne ou un des associés. Comme un bon père de famille, le gérant a pour mission principale d’agir dans l’intérêt de la société. Par conséquent, il accomplit les actes de gestion nécessaire et favorable à la société, toutes les affaires courantes. Les décisions importantes reviennent à l’assemblée générale des associés. L’étendue des pouvoirs du gérant de la SCI est prévue par les statuts. Quant à sa responsabilité, le gérant est responsable aussi bien devant la société que devant les associés. Il est toutefois important de souligner que lorsque la SCI familiale est instituée par parents et enfants, on est en présence d’une cogérance. Le mandat de ce mode de gérance n’est pas déterminé par les dispositions légales.
À l’instar des associés d’une société classique, les associés de la SCI familiale sont soumis à des droits et obligations légales. Ainsi, ils ont droit à participer aux décisions importantes de la société ainsi que le droit au vote. Ils ont droit à être informés sur toutes les affaires sociales ; c’est la raison pour laquelle ils peuvent provoquer la délibération de l’assemblée pour toute question. Quant à la responsabilité des associés, ils répondent indéfiniment des dettes de la société civile immobilière. Il convient de savoir que les statuts se doivent de stipuler l'adresse de domiciliation de votre SCI mais aussi d'autres éléments comme la raison sociale.
Créer une SCI familiale : les intérêts
La société civile immobilière familiale présente divers avantages.
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Intérêts juridiques
La SCI familiale est, en principe, appelée à palier à la situation d’indivision à l’issue d’une succession par exemple. Cette structure permet une gestion simplifiée du patrimoine immobilier. En effet, étant organisé, la SCI doit nommer un gérant dans son statut. Ce gérant prend en charge toutes les opérations relatives à la gestion du bien immobilier de la SCI. La nomination de gérant permet d’éviter tout conflit inhérent à la gestion du bien. Entre autres, le patrimoine est conservé.
En outre, en cas de divorce, dans le cadre d’une SCI, les époux ne peuvent réclamer que leur droit sur la part sociale qu’ils détiennent et non le bien immobilier.
L’adoption de la forme de SCI familiale permet de faciliter la transmission du patrimoine. L’associé détient une part sociale en contrepartie de son apport en bien immobilier. Ainsi, les héritiers ont droit à cette part sociale et non une fraction de l’immeuble. De même, l’associé peut céder sa part sociale et non une partie de l’immeuble. La transmission de patrimoine est facilitée parce qu’elle est moins onéreuse et souple. En effet, il n’est pas besoin de faire appel à un notaire.
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Intérêts financiers
En ce qui concerne la fiscalité, la SCI familiale comme la SCI classique présente des avantages non moindres.
La SCI familiale permet de réduire les droits de succession. En pratique, on procède au démembrement de la propriété.
Il n’y a pas de régime fiscal imposé. Les associés disposent d’une grande liberté dans le choix de son régime fiscal. Soit la SCI familiale est soumise à l’impôt sur le revenu, soit elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut être éligible au dispositif de la loi PINEL. Cette loi encourage l’investissement locatif ainsi que le développement de l’immobilier. Chaque associé de la SCI bénéficie réduction d’impôt dans la limite du prix en fonction de la durée de location. Cette durée est en principe entre 6 ans et 12 ans.
En outre, la société civile immobilière bénéficie d’une augmentation de la capacité d’achat. Instituer une SCI correspond à la réunion de capitaux de plusieurs personnes. D’une part, cela est une occasion d’acquérir un bien immobilier à un prix intéressant. D’autre part, cela permet d’augmenter la capacité d’emprunt de la société.
Créer une SCI familiale : les étapes à suivre
- Rédaction du statut. Un exemplaire original de ce statut doit être fourni avec les autres pièces nécessaires à la demande. Cet exemplaire doit être signé et daté.
- Publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonce légale. L’avis de parution doit être joint à la demande.
- Remplir le formulaire M0.
- Déposer la demande d’immatriculation avec les pièces suivantes : un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, la déclaration de non-condamnation du gérant ainsi que sa pièce d’identité ; déclaration des bénéficiaires effectifs.
- S’acquitter des frais de greffe.
La demande est à déposer au centre de formalités des entreprises. Ce dernier transmet le dossier au greffe du tribunal qui valide la demande et octroie l’extrait Kbis.